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Les Conseils Immobiliers de Cushman & Wakefield

Les taxes immobilières en France

En tant qu’entreprise, que vous soyez propriétaire ou locataire de votre local commercial, vous devez régulièrement vous acquitter de plusieurs taxes immobilières auprès de l’État et des collectivités territoriales. De la taxe d’habitation à l’impôt sur la cotisation foncière des entreprises, Cushman & Wakefield vous propose à un tour d’horizon de la fiscalité liée à l’immobilier d’entreprise.


Taxe et impôt : quelle est la différence ?

Souvent utilisés de manière indifférenciée, les termes « taxe » et « impôt » sont pourtant deux prélèvements fiscaux différents :

  • L’impôt est un prélèvement sur une ressource. Ce prélèvement est modulable grâce à un taux d’imposition : plus les revenus sont importants, plus l’impôt est important. L’impôt est un outil de justice sociale et de redistribution des ressources ;
  • La taxe est un prélèvement sur une opération. Contrairement, à l’impôt, elle n’est pas proportionnelle aux revenus du contribuable.


La TVA, une taxe payée à l’achat d’un bien immobilier

Comme lorsque nous achetons une baguette de pain ou que nous faisions appel à un plombier pour des travaux dans son logement, nous payons aussi la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) à l’achat de notre bien immobilier. Dans le secteur de l’immobilier, le taux en vigueur est de 20%. Cependant, dans certains cas d’achat dans l’immobilier neuf, le taux de TVA est à 5,5%.


La taxe foncière, l’impôt des propriétaires

Qu’il occupe son bien immobilier ou qu’il le loue, le propriétaire d’un bien au 1er janvier de l’année fiscale doit s’acquitter de la taxe foncière. Calculée par l’administration fiscale, cette taxe représente 50 % de la valeur locative cadastrale du bien. Dans certains cas, il est possible d’être exonéré, de manière temporaire ou permanente, de taxe foncière.

Par ailleurs, l’administration fiscale distingue :

  • La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)  comme les carrières, les marais, les terrains de golf, les voies privées, les terres affectées à une exploitation agricole…
  • La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) comme un logement, un parking, un bâtiment commercial, un hangar…


La taxe d’habitation et les locaux à usage professionnel

Contrairement la taxe foncière, cette taxe doit être acquittée par toute personne occupant un logement au 1er janvier de l’année fiscale, propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Calculée par l’administration fiscale, la taxe d’habitation correspond à la valeur locative du bien immobilier.

Cependant, si vous êtes locataire ou propriétaire de votre local professionnel ou commercial, vous êtes exonéré de la taxe d’habitation sous certaines conditions :

  • Il doit être soumis à la CFE (Cotisation foncière des entreprises) ;
  • Il doit avoir une entrée distincte de votre habitation. Ce point concerne, en particulier, les indépendants qui souhaiteraient exercer à leur domicile ;
  • Il doit être aménagé de manière à rendre impossible la possibilité d’y vivre, comme un hangar agricole, une pièce utilisée comme un cabinet dentaire…

À savoir : les locaux utilisés par des indépendants, même soumis à la CFE, et faisant partie de leur habitation personnelle sont imposables. Le propriétaire doit alors payer la taxe d’habitation.


La CFE

La CFE, ou cotisation foncière des entreprises, a remplacé la taxe professionnelle des entreprises. Elle est imputable seulement aux biens immobiliers soumis à la taxe foncière.

Cette taxe immobilière est due à la commune où est implantée l’entreprise. Si cette entreprise dispose de locaux et terrains sur plusieurs communes, elle devra payer la CFE à chacune des communes. De plus, son calcul est donc déterminé par la commune ou l’EPCI où se situent les locaux professionnels de l’entreprise. Il se base sur la valeur locative du bien immobilier. Ainsi, le montant de la CFE varie d’une commune à l’autre.

Par ailleurs, si sa valeur locative du bien immobilier est faible, il y a une cotisation minimale appliquée en fonction du chiffre d’affaires de l’entreprise. Par ailleurs, des réductions d’imposition existent comme pour :

  • les établissements industriels : 30 % de réduction ;
  • les nouvelles entreprises : 50 % de réduction.

Enfin, sont soumises la cotisation foncière des entreprises :

  • Les entreprises ;
  • Les personnes physiques qui exercent leur activité professionnelle en indépendant ;
  • Les activités de location et de sous-location d’immeubles.


La taxe d’habitation sur les logements vacants

Pour les logements inoccupés volontairement depuis plus de deux ans, certaines communes peuvent adopter la taxe d’habitation sur les logements vacants. Néanmoins, il faut que le logement ne soit pas situé sur une commune qui applique déjà chaque année la taxe sur les logements vacants.

Attention, ne sont pas concernés par cette taxe :

  • Les résidences secondaires ;
  • Les logements mis à la location qui ne trouvent pas de locataire ou vacants indépendamment de votre volonté ;
  • Les logements qui font l’objet de travaux ou nécessitant des travaux pour être habitables ;
  • Les logements occupés plus de 3 mois de suite par an.


La CRL

La CRL, ou contribution sur les revenus locatifs, est une taxe sur les revenus liés à la location de locaux professionnels ou d’habitation dans des immeubles de plus de 15 ans. Elle concerne exclusivement les bailleurs qu’ils soient :

  • Personnes morales ;
  • Organismes sans but lucratif.

Le taux de cette taxe correspond à 2,5 % des revenus tirés de la location.