Immobilier de bureaux en Île-de-France : chiffres et tendances du marché en 2021

La reprise du marché s'articule de façon différente selon les secteurs géographiques de l'Île-de-France : petites et moyennes surfaces dynamisent le marché parisien alors que, du côté des grands volumes, le Croissant Ouest, La Défense et la Deuxième Couronne concentrent l'essentiel des réalisations du semestre. Dans ce contexte de rétablissement progressif du marché des bureaux, nous confirmons notre projection d'une demande placée à fin 2021 de l'ordre de 1,5 à 1,7 million de m²v; elle pourrait renouer avec les 2 millions de m² en 2022 , sous réserve d'une reprise économique telle qu'annoncée (5% en 2021 et 4% en 2022) et de l'absence de tout nouveau confinement.

Accélération des transactions ... Ralentissement de la hausse de l'offre !

En parallèle de cette accélération des transactions, l'offre immédiate de bureaux a conservé une trajectoire haussière ; elle dépasse désormais le seuil symbolique des 4 millions de m², soit un taux de vacance de 7,1%.

Notons que si hausse il y a, elle se fait sur un rythme nettement plus mesuré : +9% au cours du 1^er semestre 2021 à comparer à +36% en 2020. Sans grande surprise concernant l'Île-de-France, la situation de l'offre est très contrastée selon les secteurs avec, d'un côté Paris, (846 000 m²) et la Deuxième Couronne (956 000 m²) autour de 5% de vacance, la Première Couronne qui affiche un taux de vacance moyen de 9,4% (4,5% à l'Est mais 14,7% dans le Nord), et, de l'autre, La Défense et le Croissant Ouest désormais fixés autour de 12%.

Traditionnellement variable d'ajustement entre le niveau de l'offre et des transactions, les valeurs locatives de transaction de bureaux en Île-de-France font preuve d'une grande résilience.

Le prime affiche des tendances contrastées mais logiques entre une augmentation sur le QCA (915 €/m²/an), des corrections de l'ordre de 5% à 7% à La Défense et sa périphérie et en Première Couronne Sud, des secteurs où l'offre est conséquente. Les loyers de première main (surfaces neuves ou restructurés) sont globalement stables alors que les bureaux de seconde main affichent une baisse marginale de 2%, une moyenne qui masque des écarts significatifs entre un recul de 12% en Deuxième Couronne Sud et une hausse de 17% à Paris 12-13^ème.

L'écrêtement des valeurs locatives parisiennes est relativement limité : 3% dans le QCA (630 €/m²/an), et 8% dans les 5-6-7^ème arrondissements (560 €/m²/an). L'ensemble de ces loyers est encore très largement accompagné, de l'ordre de 23% à l'échelle de l'Île-de-France (données glissantes sur les 12 derniers mois). Là encore les écarts sont assez marqués : entre 13% et 16% à Paris QCA & Centre Ouest et les arrondissements du Sud, entre 22 et 23% à Neuilly-Levallois & la Boucle Sud, 30% à La Défense.

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