Étude
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Un contexte économique contrasté
Au premier semestre 2025, la France évolue dans un climat économique hésitant. Selon l’INSEE, le PIB progresse de +0,2 %, l’inflation ralentit à +0,8 % et le taux de chômage reste élevé à 7,5 %. La consommation des ménages ne gagne que +0,2 %, tandis que le taux d’épargne demeure haut (18,2 %).
Ce contexte incertain influence directement le marché de l’immobilier tertiaire, où les entreprises adoptent une approche plus sélective dans leurs choix immobiliers.
Tendances nationales du marché des bureaux
L’étude Cushman & Wakefield révèle une forte disparité régionale au S1 2025 :
- Aix-en-Provence et Toulouse affichent une dynamique solide.
- Bordeaux retrouve des couleurs après une année 2024 décevante.
- Marseille, Lyon, Rennes et Dijon marquent un net ralentissement.
Du côté de l’offre, plusieurs marchés enregistrent une progression des stocks, mais les surfaces neuves et qualitatives manquent cruellement. Les taux de vacance restent bas, freinant la fluidité des transactions.
Concernant les loyers, les valeurs de première main tendent à se stabiliser ou à progresser légèrement, tandis que les loyers de seconde main consolident leur position.
Focus par métropoles
Aix-en-Provence : une locomotive régionale
- Meilleure performance pour un 1er semestre, tirée par le Pôle d’Activité et les Rives de l’Étang de Berre.
- Le centre-ville reste sous pression, faute d’offres disponibles.
Marseille : recul marqué
- Baisse significative en volume et en nombre de transactions.
- Le manque d’offres neuves sur les grandes surfaces pénalise le marché.
- Peu de chantiers en cours, ce qui limite les perspectives de renouvellement.
Bordeaux : rebond fragile
- Après 2024, le marché repart mais reste en deçà de la moyenne décennale.
- Le stock diminue, accentué par l’arrêt des mises en chantier.
- Le taux de vacance est très bas en centre-ville (5,6 %).
Dijon : plus bas niveau depuis 10 ans
- Demande placée en recul de -21 % par rapport à 2024.
- Stabilité apparente du stock, mais manque d’offres neuves.
Lyon : en retrait
- Volume moyen placé stable, mais moins de transactions.
- Forte demande de surfaces centrales et qualitatives.
- Nombreuses livraisons attendues en 2026, mais pré-commercialisation faible.
Rennes : fort ralentissement au T2
- Bonne tenue au T1, mais -38 % au T2.
- Les grandes entreprises se retirent, laissant place aux PME locales.
- Progression de l’offre, surtout sur les grandes surfaces.
Strasbourg : un marché prudent
- Légère hausse dans la moyenne décennale.
- Les délais de décision s’allongent.
- Le centre-ville profite de sa centralité et de ses services, mais le surplus d’offre pèse sur la dynamique.
Toulouse : boostée par une transaction exceptionnelle
- Prudence générale, mais 24 000 m² transactés sur le secteur aéroportuaire.
- Plus haut niveau de commercialisation depuis plusieurs années.
- Le centre-ville reste une valeur sûre, mais l’offre neuve fait défaut.
Perspectives pour le marché des bureaux en 2025
Le marché des bureaux en régions illustre les fortes disparités territoriales françaises :
- Métropoles dynamiques (Aix-en-Provence, Toulouse, Bordeaux) : attractivité renforcée malgré un contexte fragile.
- Villes en retrait (Marseille, Dijon, Lyon, Rennes) : impactées par le manque de produits qualitatifs et une demande plus sélective.
- Loyers : stabilité générale, avec hausses ponctuelles sur les secteurs les plus tendus.
Un marché guidé par la qualité et la flexibilité
Les entreprises privilégient aujourd’hui :
- des bureaux neufs ou restructurés,
- des emplacements centraux bien desservis,
- et des espaces offrant flexibilité et services.
Ces critères seront déterminants pour capter la demande au second semestre et au-delà.
Conclusion
Le 1er semestre 2025 confirme que le marché des bureaux en régions reste fragmenté. La demande se concentre sur les espaces de qualité, accessibles et adaptés aux nouveaux usages. Dans un contexte économique incertain, les acteurs de l’immobilier tertiaire devront ajuster leurs stratégies en fonction des évolutions de l’offre et des attentes des entreprises.