Étude
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Un marché sous tension mais résilient
Le marché lyonnais des bureaux traverse une période particulière, marquée par l'incertitude politico-économique nationale. Cette nouvelle édition de la carte des valeurs locatives par Cushman & Wakefield révèle pourtant une tendance paradoxale : malgré une demande locative prudente et attentiste, les loyers affichés continuent leur progression.
Un marché sous tension mais résilient
Le marché lyonnais des bureaux traverse une période particulière, marquée par l'incertitude politico-économique nationale. Cette nouvelle édition de la carte des valeurs locatives par Cushman & Wakefield révèle pourtant une tendance paradoxale : malgré une demande locative prudente et attentiste, les loyers affichés continuent leur progression.
Les chiffres clés par ligne de métro
La carte 2025-2026 établit un classement clair des valeurs locatives selon les lignes de métro desservant les quartiers d'affaires lyonnais.
Ligne A : Valeur top à 390 €/m² avec une moyenne de 260 €/m² — en hausse sur un an.
Ligne B : Valeur top identique à 390 €/m² pour une moyenne de 254 €/m² — également en progression.
Ligne D : Valeur top stable à 350 €/m² et moyenne de 234 €/m² — sans évolution notable.
Ces données confirment la prédominance des lignes A et B, qui irriguent les quartiers les plus prisés de l'hypercentre lyonnais.
Valeurs locatives top et moyennes des bureaux sur le marché lyonnais
Les quartiers premium : là où les loyers atteignent des sommets
Trois secteurs se distinguent nettement avec des valeurs locatives dépassant les 300 €/m².
Part-Dieu – Gare Part-Dieu Vivier Merle culmine à 332 €/m², confirmant son statut de premier quartier d'affaires lyonnais. La proximité de la gare TGV et l'offre immobilière récente expliquent ce leadership.
Bellecour affiche 329 €/m², bénéficiant de l'attractivité incomparable de la Presqu'île et de son image prestigieuse pour les sièges sociaux et activités tertiaires haut de gamme.
Garibaldi atteint 321 €/m², profitant de sa position stratégique entre Part-Dieu et le cœur historique, avec une accessibilité optimale.
Les quartiers intermédiaires : des opportunités à saisir
Plusieurs secteurs offrent un excellent compromis entre accessibilité, qualité immobilière et niveaux de loyers plus modérés.
Hôtel de Ville – Louis Pradel se positionne à 292 €/m², au cœur de la Presqu'île avec une desserte métro optimale.
Place Guichard affiche 319 €/m², bénéficiant de la proximité immédiate de Part-Dieu tout en conservant une identité de quartier plus traditionnel.
Confluence (stations Hôtel de Région Montrochet et Musée des Confluences) propose des immeubles neufs autour de 236 à 238 €/m². Ce quartier en plein développement attire les entreprises sensibles aux critères ESG avec son parc immobilier récent et performant énergétiquement.
Gerland (Debourg à 221 €/m², Stade de Gerland à 188 €/m²) constitue une alternative intéressante avec des programmes neufs entre 250 et 265 €/m² pour les livraisons récentes.
Les secteurs accessibles : première couronne et périphérie
Pour les entreprises privilégiant l'optimisation budgétaire tout en conservant une bonne desserte en transports, plusieurs alternatives existent.
Vaise (Gare de Vaise à 192 €/m², Gorge de Loup à 145 €/m²) propose une offre de seconde main attractive autour de 170-180 €/m², avec une excellente connexion au reste de la métropole.
Villeurbanne présente une offre diversifiée : République Villeurbanne à 164 €/m², Condorcet à 182 €/m², Charpennes à 214 €/m². Ce secteur séduit les entreprises recherchant des surfaces plus importantes à coûts maîtrisés.
La périphérie Est (Décines OL Vallée à 160 €/m², Parc du Chêne à 148 €/m², Vénissieux à 127 €/m²) offre les tarifs les plus compétitifs, adaptés aux activités nécessitant de grandes surfaces ou aux entreprises moins dépendantes de la centralité.
Pourquoi les loyers continuent-ils d'augmenter malgré le contexte ?
Le paradoxe apparent entre prudence du marché et hausse des loyers s'explique par plusieurs facteurs structurels.
L'effet qualité joue un rôle déterminant. L'arrivée sur le marché d'immeubles neufs ou restructurés aux standards ESG exigeants tire mécaniquement les moyennes vers le haut. Ces bâtiments performants énergétiquement justifient des loyers faciaux plus élevés, compensés par des charges de fonctionnement réduites.
La prime à la centralité se renforce. Les entreprises, soucieuses de favoriser le retour des collaborateurs au bureau dans un contexte de travail hybride, privilégient les localisations les mieux connectées. Cette demande concentrée sur les meilleurs emplacements soutient les valeurs.
La raréfaction du neuf central accentue la tension sur les produits premium. Les rares livraisons dans les quartiers les plus recherchés captent l'essentiel de la demande solvable.
Ce qu'il faut retenir pour vos projets d'implantation
Cette carte 2025-2026 dessine une géographie claire des opportunités sur le marché lyonnais.
Pour un positionnement premium, les secteurs Part-Dieu, Bellecour et Préfecture demeurent incontournables, avec des budgets à prévoir entre 300 et 390 €/m² HT HC.
Pour un rapport qualité-localisation optimisé, Confluence et Gerland offrent des produits neufs performants entre 220 et 270 €/m², avec d'excellentes perspectives de valorisation.
Pour une stratégie d'optimisation budgétaire, Vaise, Villeurbanne et la première couronne Est permettent des implantations de qualité entre 150 et 200 €/m².
La méthodologie Cushman & Wakefield s'appuie sur un échantillonnage dans un rayon de 600 mètres autour de chaque station, pour des surfaces supérieures à 200 m², avec pondération par les surfaces et corrections à dire d'expert.
Conclusion : Un marché à deux vitesses
Le marché lyonnais des bureaux confirme sa structuration en deux segments distincts. D'un côté, les actifs prime dans les localisations centrales maintiennent des valeurs élevées et progressent encore. De l'autre, les produits de seconde main en périphérie subissent davantage la pression d'un marché attentiste.
Pour les entreprises en recherche, cette période d'incertitude peut paradoxalement créer des opportunités de négociation, particulièrement sur les actifs intermédiaires où les propriétaires montrent plus de flexibilité.