Étude
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Un marché sous tension : prudence et attentisme
Le marché des bureaux marseillais traverse une période de transition marquée par l'incertitude politique et économique. Cette conjoncture se traduit par un ralentissement de la demande placée, tandis que l'offre de seconde main progresse significativement — une évolution notable pour un marché historiquement sous-offreur.
Les valeurs locatives de présentation entament une phase de stabilisation, particulièrement sur le segment de seconde main. La quasi-absence d'offres neuves ou restructurées limite la progression globale des loyers.
Euroméditerranée : l'épicentre des valeurs premium
Le quartier Euroméditerranée confirme son statut de secteur le plus attractif de l'agglomération. C'est là que se concentrent les valeurs les plus élevées du marché, portées par des immeubles emblématiques comme Grand Large, Astrolabe, Castel Office et la Tour La Marseillaise.
Les stations phares
Les trois stations desservant Euroméditerranée affichent des performances remarquables :
- Euroméditerranée Gantès — 263 €/m² (valeur moyenne)
- Arenc-Le Silo — 259 €/m²
- Joliette — 249 €/m²
La Tour La Marseillaise détient la valeur top de l'agglomération à 320 €/m².
Valeurs par ligne de transport
Métro
| Ligne | Valeur Top | Valeur Moyenne | Évolution |
|---|---|---|---|
| M1 | 221 € | 179 € | ↘ stable |
| M2 | 295 € | 204 € | ↗ hausse |
Tramway
| Ligne | Valeur Top | Valeur Moyenne | Évolution |
|---|---|---|---|
| T1 | 221 € | 199 € | stable |
| T2 | 320 € | 236 € | stable |
| T3 | 320 € | 231 € | ↗ hausse |
Les secteurs à forte valorisation hors Euroméditerranée
Au-delà du quartier d'affaires phare, d'autres secteurs tirent leur épingle du jeu grâce à la qualité de leurs immeubles et leur desserte en transports.
Centre-ville
République-Dames affiche une valeur moyenne de 238 €/m², portée par des immeubles de standing bien desservis.
Sud de Marseille
Rond-Point du Prado se positionne à 237 €/m², confirmant l'attractivité du secteur sud pour les entreprises recherchant un environnement qualitatif.
Autres stations notables
- Notre-Dame du Mont — 204 €/m²
- Rome Davso — 200 €/m²
- Noailles — 199 €/m²
Les secteurs les plus accessibles
À l'opposé du spectre, certaines stations offrent des opportunités pour les entreprises avec des budgets plus contraints.
Stations à moins de 150 €/m²
- Frais Vallon — 122 €/m²
- Malpassé — 122 €/m²
- Réformés-Canebière — 132 €/m²
- La Rose - Technopole de Château-Gombert — 135 €/m²
Ces secteurs périphériques ou en cours de requalification représentent des alternatives intéressantes pour les entreprises privilégiant l'espace au positionnement géographique premium.
Tendance clé : la seconde main premium
Un phénomène notable émerge sur le marché marseillais : certains immeubles de seconde main bien entretenus et offrant des prestations qualitatives atteignent désormais des valorisations supérieures aux programmes neufs livrés hors secteurs premium.
Cette situation s'explique par le faible renouvellement de l'offre existante et le positionnement géographique moins central des dernières livraisons. Pour les investisseurs et les entreprises, cela signifie que la qualité de l'immeuble et sa desserte transport peuvent primer sur son ancienneté.
À retenir
Le marché marseillais des bureaux en 2025-2026 se caractérise par une polarisation accrue entre les secteurs premium d'Euroméditerranée et du centre-ville d'une part, et les quartiers périphériques d'autre part. Dans un contexte d'attentisme, la qualité des prestations et l'accessibilité transport deviennent des critères déterminants, parfois plus que la nouveauté du bien.
Pour les entreprises en recherche de locaux, cette carte des valeurs locatives par station constitue un outil précieux pour arbitrer entre localisation, budget et qualité de l'environnement de travail.