Bureaux, le nouvel équilibre

Repenser l’immobilier d’entreprise à l’ère du travail hybride

Depuis la crise sanitaire, les entreprises sont confrontées à une transformation majeure de leurs modes de travail. Le télétravail s’est démocratisé, les attentes des collaborateurs ont évolué, et l’immobilier est désormais au cœur de la stratégie RH, managériale et environnementale des organisations.

Dans ce contexte mouvant, le bureau n’a pas disparu. Il s’est transformé. Il devient un outil stratégique de performance, d’attractivité et d’adaptation. À travers l’étude « Bureaux, le nouvel équilibre », les experts de Cushman & Wakefield France livrent un décryptage précis des tendances en cours et propose des clés concrètes pour bâtir le bureau de demain.

Repenser le bureau comme un écosystème diversifié

Le bureau de demain n’est plus un lieu unique, figé, hérité d’une organisation standardisée. Il devient un écosystème pluriel, structuré autour de plusieurs composantes complémentaires :

• Un siège social repensé, porteur d’identité et de culture d’entreprise.
• Des sites satellites pour réduire les distances domicile-travail.
• Des espaces à la demande (coworking, corpoworking).
• Le télétravail, structuré et régulé.
• Des tiers-lieux, pour des usages ponctuels.

Ce modèle hybride repose sur une logique simple : le bon espace, pour la bonne tâche, au bon moment. Et il suppose une transformation en profondeur du management. Faire confiance, piloter à distance, favoriser l’autonomie : autant de compétences clés dans ce nouvel environnement.

Pauline Démétriadès précise ainsi que le vrai enjeu n’est pas technologique, mais managérial : il faut apprendre à faire confiance, à déléguer, à accompagner.

Un nouveau rôle pour le siège social

Dans ce nouveau modèle, le siège social ne disparaît pas. Il devient le vaisseau amiral, la vitrine de la culture d’entreprise. Sa vocation n’est plus seulement fonctionnelle mais aussi symbolique :

• Créer de la cohésion.
• Renforcer le sentiment d’appartenance.
• Offrir une expérience différenciante.

Design, lumière, confort, services, flexibilité… tout concourt à transformer le bureau en lieu d’envie et de rencontre.

Le bureau de demain : un lieu beau, connecté et durable

Selon Christophe Gellé, Président de C&W Design+Build, le bureau de demain doit répondre à une double exigence : collaborer efficacement et se sentir bien. Cela implique :

• Une mixité d’espaces : zones de concentration, de collaboration, d’échange informel…
• Une connectivité totale, au service de la fluidité et de la productivité.
• Une exemplarité environnementale, via la gestion technique du bâtiment (GTB), la sobriété énergétique, l’usage de matériaux durables…

L’environnement de travail devient ainsi un levier RSE à part entière, et un outil de différenciation sur un marché RH ultra-concurrentiel.

Le bon mix télétravail / présentiel : une équation à plusieurs inconnues

Toutes les entreprises cherchent aujourd’hui le bon équilibre. Si les modèles diffèrent selon les métiers, les générations et les secteurs, plusieurs tendances se dessinent :

• 2 à 3 jours de télétravail par semaine devient la norme.
• Le desk sharing s’impose : 6 à 7 postes pour 10 collaborateurs.
• Les bureaux sont reconfigurés : moins de postes individuels, plus d’espaces collaboratifs.

Au final, les entreprises peuvent réduire leurs surfaces de 20 à 50 %, avec un effet direct sur les coûts… et sur l’efficacité organisationnelle.

Et pour mieux évaluer ces gains, Cushman & Wakefield met à disposition un simulateur de surface pour estimer rapidement les économies possibles.

Paris, Lyon, Marseille… comment les grandes métropoles s’adaptent

Chaque territoire développe ses propres dynamiques de recentrage ou de déploiement :

Paris

Recentrage massif sur l’intramuros, très attractif malgré un loyer prime à 1 115 €/m²/an. Rare disponibilité et forte tension sur les offres.

La Défense

• Accessibilité optimale (RER, tram, métro).
• Offre abondante et bien dotée en services.
• Loyer compétitif : ~530 €/m²/an.

Lyon

• Part-Dieu reste leader, mais d’autres secteurs montent : Vaise, Gerland, Villeurbanne.
• 500 000 m² disponibles, et loyers accessibles à 270–350 €/m²/an.

Aix–Marseille

• Aix séduit les profils mobiles et techniques.
• Marseille mise sur Euroméditerranée : quartier connecté, vivant, proche du centre.
• Prix attractifs : 204 €/m²/an à Aix contre 269 €/m²/an à Marseille.

Le bien-être des collaborateurs, un critère devenu central

Le développement du télétravail a profondément modifié les attentes des salariés. Désormais, le bureau doit être désirable pour justifier le retour sur site. Cela passe par :

• Une localisation adaptée aux bassins d’emploi.
• Des services variés : restauration, mobilité douce, espaces informels…
• Une qualité architecturale : lumière naturelle, végétalisation, design inspirant.

• Une prise en compte du mode de vie des collaborateurs.

  Aujourd’hui, on ne choisit plus seulement un immeuble pour sa surface ou son prix. On choisit un "cadre de vie".

Conclusion : faire de l’immobilier un outil de transformation

Loin d’être un coût figé, l’immobilier est devenu un outil de pilotage stratégique. Bien conçu, bien placé et bien pensé, il permet à l’entreprise de :

• Réduire ses charges
• Accélérer sa transformation
• Fidéliser ses talents
• Améliorer son impact environnemental
• Développer sa performance globale

Mais pour réussir cette transformation, il faut s’appuyer sur une expertise solide, capable de mobiliser une vision à 360° : stratégique, RH, opérationnelle, architecturale, financière et ESG.

Cushman & Wakefield à vos côtés

Avec plus de 400 bureaux dans le monde, dont 17 en France, Cushman & Wakefield mobilise ses expertises pour vous accompagner à chaque étape :

• Diagnostic & stratégie immobilière
• Conception et aménagement (Design+Build)
• Études de faisabilité & benchmark
• Accompagnement managérial et RH
• Aide à la décision : simulateurs, audits, études de localisation…