Marché des bureaux en régions : bilan du 1er semestre 2026 dans 8 métropoles

Croissance nulle au deuxième trimestre, inflation à 2,4 % en août, chômage à 8,3 % et climat des affaires sous sa moyenne de long terme : le contexte économique du premier semestre 2026 a pesé sur les décisions immobilières des entreprises. Dans les huit métropoles analysées par Cushman & Wakefield (Aix-en-Provence, Marseille, Bordeaux, Dijon, Lyon, Rennes, Strasbourg et Toulouse), les utilisateurs ont reporté ou réduit leurs projets, tandis que les surfaces libérées venaient gonfler un stock déjà en progression. Dirigeants, directions immobilières et investisseurs trouveront ici les repères chiffrés pour situer leur marché et calibrer leurs prochaines décisions.

Un premier semestre 2026 marqué par un net repli de la demande placée

Sur l'ensemble des huit marchés, un peu moins de 250 000 m² de bureaux ont été commercialisés au premier semestre 2026, à travers quelque 730 transactions. Le recul est généralisé et parfois brutal : la baisse dépasse 50 % à Toulouse (−60 %) et Aix-en-Provence (−56 %), et s'établit entre −12 % et −39 % à Marseille, Rennes, Bordeaux et Lyon. Deux marchés font exception. Dijon bénéficie d'un effet de rattrapage après un premier semestre 2025 particulièrement faible ; Strasbourg profite d'un marché structurellement moins dépendant des grandes transactions, animé par les petites et moyennes surfaces.

Grandes surfaces et première main en retrait

Le décrochage tient d'abord à la quasi-disparition des grandes opérations. À Lyon, seules quatre transactions de plus de 2 000 m² ont été signées, et le neuf ne représente plus que 30 % des volumes placés contre près de la moitié en moyenne sur la dernière décennie. À Rennes, l'absence de comptes propres, notamment en périphérie, maintient l'activité sous sa moyenne décennale malgré un nombre de transactions stable. Toulouse cumule la baisse des moyennes surfaces, habituellement portées par les PME, et l'absence totale de compte propre ou de BEFA.

Le repli de la première main est tout aussi marqué sur les marchés provençaux : à Aix-en-Provence, le neuf ne pèse plus que 8 % des commercialisations, contre 37 % en moyenne sur dix ans ; à Marseille, deux transactions seulement (551 m² au total) ont porté sur des surfaces neuves, contre neuf un an plus tôt. À l'inverse, les petites surfaces résistent : Marseille enregistre 14 % de transactions supplémentaires pour une surface moyenne en baisse de 23 %, et Strasbourg reste animé par les locaux de 100 à 250 m², pour une taille moyenne placée proche de 300 m².

Une offre disponible en hausse et des taux de vacance qui franchissent 5 %

À l'exception de Dijon, tous les marchés voient leur offre disponible progresser de 13 à 20 % en un an. Cette hausse est presque exclusivement alimentée par la seconde main : les libérations s'accélèrent alors que la production de bureaux neufs marque le pas, faute de précommercialisation suffisante pour lancer les programmes. Conséquence directe, le taux de vacance atteint ou dépasse désormais 5 % à Lyon (8,2 %), Bordeaux (8,9 %), Rennes (7,7 %), Strasbourg (5,5 %) et Toulouse (5,0 %).

La seconde main alimente le stock et l'obsolescence progresse

La part des surfaces obsolètes tend à augmenter sur la plupart des marchés. Rennes est désormais qualifiée de marché « sur-offreur » : la demande ne suffit plus à absorber les disponibilités, et le parc de seconde main en périphérie fait face à un risque croissant d'obsolescence, entre mise en conformité avec le décret tertiaire et faiblesse des investissements sur les immeubles vacants. À Bordeaux, une partie du stock libéré n'est pas commercialisable en l'état, tandis que plusieurs projets neufs sont en attente. À Lyon, la hausse de l'offre est particulièrement sensible intra-muros, même si le stock neuf se résorbe grâce à une commercialisation restée active et à un rythme de livraisons ralenti.

Toulouse illustre un déséquilibre géographique fréquent : un taux de vacance contenu à l'échelle de l'agglomération, mais un centre-ville peu pourvoyeur de disponibilités et une périphérie en déficit d'offres neuves. À Strasbourg, près de 110 000 m² de projets sont identifiés, dont la réalisation reste conditionnée à l'atteinte des seuils de précommercialisation, le même préalable que celui posé à Marseille.

Aix-en-Provence, Marseille et Dijon restent sous-offreurs

Trois marchés échappent à cette normalisation. À Aix-en-Provence, l'offre immédiate progresse mais demeure inférieure de 4 % à sa moyenne décennale, avec un taux de vacance de 2,8 % et un délai d'écoulement à peine supérieur à un an ; ce sont surtout les surfaces neuves qui manquent. À Marseille (3,9 % de vacance), le volume de première main reste stable et jugé très insuffisant. Dijon est le seul marché où l'offre se contracte (−14 %), en raison du faible nombre de programmes lancés ces dernières années et d'un parc largement détenu par des propriétaires privés aux capacités d'investissement limitées.

Valeurs locatives : le neuf se stabilise, la seconde main s'ajuste

Les loyers de première main tendent à se stabiliser, même si les valeurs prime poursuivent leur progression dans les emplacements les plus recherchés, pour les immeubles de dernière génération. À l'inverse, les valeurs de seconde main s'orientent progressivement à la baisse, avec des évolutions contrastées selon les marchés et les localisations.

Lyon conserve l'amplitude la plus large des marchés régionaux, jusqu'à 390 €/m²/an en centre-ville pour le neuf, avec une tendance haussière ; Dijon voit également ses valeurs de première main progresser, portées par la rareté des actifs de qualité. À Rennes, l'attrait de l'hypercentre soutient les loyers prime des immeubles les plus qualitatifs, alors que la périphérie de seconde main recule.

Le mouvement inverse s'observe là où l'offre s'est reconstituée. À Bordeaux, les utilisateurs privilégient les économies de loyer et la centralité ne génère plus de prime significative : les valeurs hautes reculent. À Strasbourg, la seconde main baisse en centre comme en périphérie. Cas particulier, Aix-en-Provence : la faiblesse de l'offre neuve en centre-ville conduit les valeurs hautes de seconde main (jusqu'à 320 €/m²/an) à dépasser celles des immeubles de première main. À Marseille, aucune référence neuve significative n'a pu être relevée sur le semestre.

Investissement : 307 M€ en régions, une polarisation francilienne accrue

Avec 307 M€ engagés en bureaux au premier semestre 2026, les régions enregistrent un repli d'environ 35 % par rapport à 2025. Cette contraction s'accompagne d'une recentralisation marquée des capitaux vers l'Île-de-France, qui capte 1,6 Md€, soit 84 % des volumes investis en bureaux en France, dont 41 % sur le seul quartier central des affaires parisien. Les bureaux attirent avant tout des capitaux core et core+ (84 % des volumes nationaux), alors même que ces typologies d'actifs manquent : le marché régional se trouve pénalisé autant par une pénurie de produits que de capitaux.

Lyon, premier marché régional, clôture le semestre à un peu moins de 80 M€ (−27 %), contre près de 110 M€ un an plus tôt, en sept transactions. La rareté des actifs core et core+ s'explique à la fois par le ralentissement de la production d'immeubles neufs et par les difficultés persistantes des propriétaires à céder dans un marché dégradé. Aix-Marseille résiste mieux, à 65 M€ (−4 %) en quatre opérations.

Côté rendements, les taux prime de bureaux régionaux se situent entre 6,00 % à Lyon et 7,00 % sur les autres métropoles au deuxième trimestre 2026, contre 4,25 % pour Paris QCA et une OAT 10 ans à 3,59 %. Après la forte remontée de 2022-2023, ces taux se sont largement stabilisés depuis 2024, offrant une prime de risque substantielle par rapport au marché parisien.

Le point marché par marché

Lyon

Le premier marché régional connaît une chute historique de la demande placée (63 300 m², −39 %, 191 transactions), faute de grandes opérations. L'offre atteint 649 500 m² (8,2 % de vacance), en hausse surtout intra-muros, mais le neuf continue de se résorber et ses loyers progressent, jusqu'à 390 €/m²/an en centre-ville. Retrouvez nos bureaux à louer à Lyon.

Bordeaux

Après plusieurs années de résilience, le marché confirme le mouvement baissier engagé en 2024 : 42 000 m² placés (−31 %), avec un glissement des volumes de l'hypercentre vers la périphérie. Point positif, un volume de ventes élevé qui traduit la confiance des banques envers les utilisateurs. L'offre à un an atteint 304 500 m² et la vacance 8,9 %, la plus élevée du panel. Voir nos bureaux à louer à Bordeaux.

Toulouse

Le recul le plus sévère : 24 300 m² (−60 %), sous l'effet d'un contexte économique et géopolitique incertain qui allonge les délais de décision et provoque reports et suspensions de projets, d'un retour au bureau qui ralentit et d'un manque d'offres neuves. L'offre progresse à 245 250 m² pour une vacance encore contenue à 5,0 %. Découvrez nos bureaux à louer à Toulouse.

Marseille

L'activité résiste en nombre de transactions (73, +14 %) mais les volumes décrochent (31 050 m², −12 %) et le neuf disparaît quasiment des commercialisations. Deux secteurs restent plébiscités : Marseille Centre-Euroméditerranée et Marseille Sud. Avec 3,9 % de vacance et une offre neuve « toujours trop rare », le marché reste en tension. Parcourez nos bureaux à louer à Marseille.

Aix-en-Provence

Plus mauvaise performance depuis dix ans (17 300 m², −56 %) : tous les segments de surfaces reculent et le Pôle d'activités concentre 67 % du volume placé. L'offre reste néanmoins contrainte (2,8 % de vacance) et les valeurs hautes de seconde main dépassent celles du neuf en centre-ville. Consultez nos bureaux à louer à Aix-en-Provence.

Rennes

Volumes en net recul (32 330 m², −27 %) malgré un nombre de transactions stable, la périphérie souffrant de l'absence de comptes propres. L'attrait pour l'hypercentre se confirme et soutient les loyers prime, tandis que l'offre à un an grimpe à 230 000 m² (7,7 % de vacance) sur un marché devenu sur-offreur. Voir nos bureaux à louer à Rennes.

Strasbourg

Le marché retrouve de la stabilité après le repli entamé en 2024 : 27 300 m² placés (+19 %, 78 transactions), avec une progression soutenue du centre-ville portée par la commercialisation des immeubles neufs du secteur Archipel Wacken. Sous réserve de la concrétisation de plusieurs opérations significatives au second semestre, l'année pourrait égaler, voire dépasser 2025. Découvrez nos bureaux à louer à Strasbourg.

Dijon

Seul marché du panel où l'offre se contracte (35 500 m², −14 %, 2,5 % de vacance), Dijon affiche une demande placée en progression (10 600 m², +8 %) grâce à une forte hausse du nombre de transactions, à relativiser au regard d'une année 2025 très en retrait. La rareté des actifs de qualité soutient les valeurs, dans le neuf comme en seconde main. Contactez notre agence de Dijon.

Quelles perspectives pour le second semestre 2026 ?

Les équipes régionales de Cushman & Wakefield restent prudentes. Les incertitudes politico-économiques continuent d'allonger les délais de décision, et plusieurs marchés (Toulouse, Dijon) évoquent explicitement des perspectives de clôture réservées. Strasbourg fait figure d'exception, avec la possibilité d'égaler ou dépasser le niveau de 2025 si les opérations significatives en cours se concrétisent.

Deux tendances structurelles devraient se prolonger. D'une part, la production neuve restera contrainte tant que les seuils de précommercialisation et l'équilibre financier des opérations en BEFA ne seront pas atteints, ce qui maintiendra la rareté du neuf sur les marchés déjà tendus (Aix, Marseille, Dijon) et soutiendra les loyers prime. D'autre part, la seconde main continuera d'alimenter le stock, avec un risque d'obsolescence croissant pour les immeubles de périphérie non rénovés, dans un contexte de mise en conformité avec le décret tertiaire.

Ce qu'il faut en retenir pour votre projet immobilier

Pour les entreprises utilisatrices, la hausse de l'offre de seconde main élargit le choix et renforce la position de négociation, en particulier à Lyon, Bordeaux, Rennes et Toulouse où la vacance dépasse 5 %. À l'inverse, un projet portant sur du neuf, ou situé dans un marché sous-offreur, gagne à être anticipé : les délais de précommercialisation et la rareté des immeubles de dernière génération limitent les alternatives. Notre guide sur le déménagement de siège social détaille le calendrier à prévoir.

Pour les investisseurs, les taux prime compris entre 6,00 % et 7,00 % offrent une prime de rendement significative par rapport à Paris QCA, mais la sélectivité s'impose : le marché est pénalisé par la rareté des actifs core et core+ et par la montée de l'obsolescence sur la seconde main. La qualité de l'immeuble et sa centralité redeviennent les critères déterminants de liquidité.

Cushman & Wakefield vous accompagne dans les métropoles régionales

Présentes depuis plusieurs décennies à Aix-Marseille, Bordeaux, Dijon, Lyon, Rennes, Strasbourg et Toulouse, nos équipes conseillent utilisateurs et investisseurs sur l'ensemble de la chaîne de valeur : recherche de locaux, négociation de bail, arbitrage, cession et acquisition. Le « Tour de France des Régions », publié chaque semestre par Cushman & Wakefield Research, s'appuie sur les observatoires régionaux et sur la connaissance de terrain de ces agences. Retrouvez les coordonnées de nos agences en région, explorez nos études et livres blancs ou contactez nos experts pour échanger sur votre projet.