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Actualité

Retail / Commerce : Situation du marché de l'investissement au T1 2020


Juste une illusion ! ... A peine une sensation de stabilité ...

Avec un volume total investi au 1er trimestre d’environ 700 millions d’euros, l’année 2020 s’inscrit dans la lignée des performances enregistrées en 2019 et 2018. Cependant, près d’1/3 de ce volume est généré par une seule transaction, à savoir l’acquisition de 100% des parts du « Fashion Business Center » à Aubervilliers (CIFA) par MATA CAPITAL pour un montant supérieur à 200 millions d’euros. La prise en compte de cette opération en commerce peut néanmoins prêter à discussion, s’agissant pour certains de « locaux d’activités ». Si l’on exclut cette transaction, l’activité du 1er trimestre rejoint le volume enregistré au 1er trimestre 2017 avec près de 500 millions d’euros, mais reste en-dessous de la moyenne décennale.

C’est généralement au cours du 2nd semestre que la majorité des opérations se concrétise, cette saisonnalité du marché devrait se confirmer cette année, toutefois dans des proportions largement moindres. En effet, les retards pris dans les process d’acquisitions et la mise à l’arrêt d’une partie des commerces et des chantiers auront un impact certain sur les stratégies décisionnelles des investisseurs et sur la contraction à venir des volumes investis.

... Qui dirige le marché ...

Au sein d’un marché de l’immobilier banalisé totalisant au 1er trimestre plus de 7 milliards d’euros, la part du commerce s’est vue réduite à 10% du volume investi, soit moitié moins que la moyenne décennale pour cette typologie d’actifs. Ce recul s’opère à la faveur du compartiment logistique / locaux d’activités dont le poids double et atteint ce trimestre un record historique (20%). Hormis l’opération CIFA, un autre tiers des investissements du trimestre occupe la tranche de montant intermédiaire entre 50 et 100 millions d’euros, via la cession de deux portefeuilles de supermarchés dont un nouveau lot de 5 magasins CASINO vendus à ASCENCIO pour près de 85 millions d’euros. Une troisième transaction significative rehausse la part des centres commerciaux, avec l’acquisition par KLÉPIERRE de 10% des parts du centre commercial « Belle Epine » auprès de AXA IM et BNP CARDIF.

PART DU COMMERCE DANS LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE, MILLIARDS D’EUROS

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... et il nous montre où il va

La mise en place du confinement et des mesures gouvernementales à l’échelle planétaire a sans conteste modifié le paysage de l’activité transactionnelle, et ce, pour une durée encore indéterminée. Si les transactions bien avancées avant le confinement ont pu se concrétiser ou pourront l’être dès la fin des mesures restrictives, il en sera autrement des opérations plus en amont qui se heurtent à divers obstacles techniques à l’heure du lancement opérationnel du marketing. L’impossibilité de visite, les difficultés d’obtention des certifications, auxquelles s’ajoutent les problématiques de financement, ralentissent le rythme des opérations et réduisent le volume anticipé pour cette année. Les commerces de centre-ville, généralement porteurs du marché n’ont enregistré qu’une activité limitée ce trimestre. Un rebond est espéré sur cette classe d’actifs qui devrait faire preuve d’une certaine résilience notamment sur les artères n°1. Les artères luxe devraient se mettre en stand-by dans l’attente du retour des touristes étrangers alors que les actifs périphériques seront évalués à l’aune de leurs performances futures et de la solidité de leurs revenus. Il existe encore des liquidités prêtes à être investies en commerce; néanmoins, les futurs acquéreurs se prémuniront de possibles risques d’impayés par le biais de garanties locatives dont la pratique devrait se généraliser. L’ensemble de ces éléments conduira en toute probabilité à un ajustement des taux sur les actifs les plus fragilisés. En attendant, l’optimisme reste de mise, l’activité transactionnelle devrait reprendre au 2nd semestre, à la condition de pouvoir initier de nouvelles opérations au cours du 2ème trimestre.

Une analyse proposée par Typhaine Gaillard, Chargée d'études Commerces Cushman & Wakefield Research