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Actualité

Immobilier de bureaux à Aix-Marseille : chiffres et tendances du marché en 2021


  • Demande placée : départ en fanfare pou Aix-en-Provence, Marseille en pause.

  • Dans la lignée de l’année 2020, les marchés des bureaux du Pays d’Aix et de la métropole marseillaise affichent, au 1er trimestre 2021, des trajectoires différentes en termes de demande placée : sur le territoire d’Aix, l’heure est toujours à la croissance avec plus de 15 100 m² commercialisés (+25% en un an) alors qu’à Marseille, les transactions ont fait une pause et affichent un volume total de seulement 17 400 m², en repli de 34% d’une année sur l’autre.

  • Peu de changements sont à relever en ce qui concerne le volume de l’offre immédiatement disponible sur le marché tertiaire d’AMPM, où un peu plus de 202 000 m² sont à commercialiser, soit un taux de vacance de 3,1%.

Marseille en ⏸️ sur les transactions du 1er trimestre

Le 1er trimestre avait été dynamique sur le marché des bureaux de Marseille en 2020 avec plus de 26 300 m² commercialisés ; l’année 2021 démarre sur un ton plus bas, avec 17 400 m² placés (-36% en un an) répartis sur 36 transactions. Le marché phocéen semble donc reprendre son souffle après une fin d’année 2020 conduite tambour battant (32 200 m²) ; ce ralentissement se caractérise par un nombre de signatures en recul de 16% d’une année sur l’autre et une taille moyenne en repli, passée de 614 m² à 428 m² entre le 1er trimestre 2020 et 2021.

Les surfaces de bureaux inférieures à 200 m² ont plutôt bien résisté de même que celles de grand gabarit qui, avec 6 signatures relevées au 1er trimestre 2021, font d’ailleurs mieux d’une année sur l’autre en nombre de transactions mais sur des tailles plus réduites d’où un volume total en repli (11 000 m² en 2021 à comparer à 16 200 m² en 2020 à la même période). Du coté de la géographie des transactions, et sans préjuger de la pérennité des tendances observées au 1er trimestre 2021, signalons le très bon démarrage de la Vallée de l’Huveaune (3 200 m² dont 1 200 m² pris par SARTORIUS industrie biopharmaceutique), des arrondissements Sud et Nord de Marseille (respectivement +29% et +51%). Ces trajectoires ascendantes tranchent avec un 1er trimestre quasi blanc sur le secteur Est (2 transactions pour un volume total de moins de 500 m²), et un recul marqué du quartier d’affaires d’Euroméditerranée qui n’affiche que 2 400 m² placés au travers d’une dizaine de signatures, toutes inférieures à 500 m².

Statut quo sur l'offre immédiate

Peu de changement sont à rapporter sur le front des disponibilités immédiates de bureaux de l’agglomération marseillaise ; son volume a augmenté de façon marginale (+3%) au cours du 1er trimestre 2021 pour représenter 136 300 m² en avril 2021. L’évolution trimestrielle la plus marquée concerne les gabarits supérieurs à 1 000 m² (+7%) qui totalisent près de 90 000 m², soit 57% du volume total. L’heure est aussi à l’augmentation sur les créneaux des petites surfaces c’est à dire celles inférieures à 500 m² qui totalisent 25 000 m² (+6% en 3 mois). A l’inverse, le repli des bureaux d’une taille comprise entre 500 et 1 000 m² de (-15%) contrebalance la prise de poids observé en 2020 (+31%).

Production neuve : avantage au Sud en 2021 ... Euroméditérranée en 2022

Les livraisons de l’année marquent une rupture en termes de localisation avec une concentration de nouvelles surfaces dans les arrondissements du Sud illustrée par le développement du « 132 Michelet » développée par ALTAREA COGEDIM. Le quartier d’affaires Euroméditérranée reprendra son leadership en 2022 (« Smart Sea » avec près de 10 000 m² en cours de construction répartis sur deux bâtiments). Viendront s’y ajouter « Adamas » (4 500 m²) et « Adriana » (9 600 m²) potentiellement livrables en 2022 et « M Factory » (6 300 m²) ou encore « Le Mirabeau » (21 700 m² dont 10 200 m² à commercialiser) en 2023.

À Aix-en-Provence, le soleil brille toujours ☀️

Le marché aixois enchaîne les trimestres avec des performances toujours aussi bonnes : après une année 2020 record (62 800 m² commercialisés au cumul des 12 mois) dans un contexte sanitaire et macro-économique plus que troublé, le Pays d’Aix entame 2021 sur une dynamique tout aussi porteuse. Plus de 15 000 m² de bureaux ont d’ores et déjà été placés au 1er trimestre 2021, en hausse de 25% d’une année sur l’autre, soit son meilleur score depuis 2016. L’accélération des transactions est surtout sensible sur le segment des surfaces supérieures à 500 m².

Un mètre carré sur deux pour les locaux d'activité à Aix-en-Provence

Le 1er trimestre 2021 laisse à voir un quasi monopole des surfaces Locaux d'activité (83% des surfaces commercialisées), qui règne sans partage sur les mouvements supérieurs à 500 m² avec 7 des 9 signatures du trimestre.

Le retour et la concentration des transactions dans le Pôle d’activité au cours du 1er trimestre 2021 boostent la moyenne des valeurs locatives de bureaux de première main, passées de 155 €/m²/an en 2020 à près de 170 €/m²/an début 2021 (+8% en un an).


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