Comprendre le bail commercial en 5 points clés

1. Forme, durée et loyer du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire d’un local et une société immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou au répertoire des métiers. Le bail peut être conclu par écrit ou verbalement. La durée minimum du bail est de 9 ans. Le loyer est fixé librement entre le locataire et le bailleur.

2. Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu d’informer le locataire des risques naturels et technologiques dont le local peut faire l’objet, mais aussi des risques de pollution des sols et des sinistres subis par le local dans le passé, s’il y en a eu. Il doit maintenir les biens loués en état de servir, et garantir leur jouissance et leur sécurité au locataire. Enfin, le bailleur doit bien sûr mettre les biens loués à la disposition du locataire pour que ce dernier puisse s’y installer.

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3. Les obligations du locataire

Pour sa part, le locataire est tenu de payer le loyer en temps et en heure. Il doit aussi utiliser les biens loués conformément à la destination définie dans le bail. Le locataire peut sous-louer les biens s’il y est autorisé par le bailleur. Il doit alors informer le bailleur de son intention de sous-louer par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Le bailleur doit signer le contrat de sous-location.

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4. La révision triennale

Un bail de 9 ans est divisé en trois périodes de 3 ans, d’où l’expression de "bail 3-6-9". Tous les 3 ans, le bailleur peut demander la révision du loyer par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception. L’augmentation du loyer ne peut toutefois pas dépasser l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel du coût de la construction.

5. Résiliation et renouvellement du bail commercial

Au bout de 3, 6 ou 9 ans, le locataire peut résilier le bail. Si le bailleur veut mettre fin au bail avant son terme, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Le locataire et le bailleur peuvent aussi se mettre d’accord pour mettre fin au bail. Le locataire dispose d’un droit de renouvellement de son bail. Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction.