Conseil
Sous-location de bureaux : Tout ce qu'il faut savoir
11 min. de lecture
Sous-louer une partie de ses locaux est un levier que les entreprises peuvent activer pour diminuer leur coût locatif. Dans quelle mesure cette stratégie est-elle pertinente dans le contexte actuel ? Suivez le guide !
Différentes options existent pour réduire ses surfaces et son loyer. Dans quelle situation la sous-location est la plus adaptée ?
La sous-location dans le bail commercial
L’article L145-31 du Code de commerce affirme le fait que la sous-location est, par nature, interdite dans un contrat de bail : « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».
L’intérêt est alors de partager un espace de travail non utilisé lors d’une sous-location partielle ou bien de conserver le bail commercial initial dans une sous-location complète. Lorsqu’on est contraint par une échéance de bail lointaine, il est préférable d’opter pour une sous-location plutôt que pour un déménagement.
Si l’idée est d’améliorer votre trésorerie à court terme en réduisant votre loyer, vous pourrez difficilement attendre 2 ans et la prochaine échéance de votre bail « 3-6-9 ». Sachez toutefois que les baux commerciaux « standard » interdisent par principe la sous-location. Si vous ne l’avez pas fait à la signature, il vous faudra donc négocier une autorisation auprès de votre propriétaire.
Vous pourrez en général sous-louer jusqu’à 30 % de la surface de vos bureaux, voire plus. Sous-louer en bail dérogatoire est également une alternative envisageable offrant encore plus de flexibilité.
Le mot du consultant
« Plus le nombre de m² est important, plus la démarche est difficile. Sous-louer 50 m² à une petite structure est relativement facile. Il est en revanche très compliqué de trouver une grande entreprise disposée à sous-louer 3 000 m², pour une durée de bail courte, calée sur vos propres échéances »
Encore faut-il que les locaux s’y prêtent ...
La surface que l’agent immobilier va proposer à la sous-location doit être attractive. Tout le monde doit se sentir à minima chez soi : vous comme l’entreprise que vous allez accueillir.
Si vous disposez de plusieurs étages, de locaux séparés par un palier ou de deux entrées bien distinctes, cela devrait être facilement faisable. Passer une partie de ses bureaux en sous-location va néanmoins nécessiter quelques travaux. Au-delà de l’informatique et des réseaux, il y a un aspect sécurité à ne pas négliger (protection des biens matériels, des données, etc.). Mieux vaut faire appel à des professionnels de l’aménagement pour optimiser la redécoupe de vos espaces, de sorte à ce que vous, comme vos sous-locataires puissiez travailler dans les meilleures conditions.
Avant de se lancer dans cette démarche, soyez bien sûr que vous n’aurez plus besoin de ces espaces d’ici la fin de votre bail, car vous vous retrouveriez bloqué.
A quel tarif est-il possible de sous-louer ?
Vous ne pouvez pas sous-louer plus cher que ce que vous payez. Si les prix du marché ont augmenté, vous pourrez sous-louer très rapidement, car vos tarifs seront attractifs. En revanche, si votre loyer est supérieur au marché, vous serez obligé d’adapter votre prix à celui du marché, et donc de garder à votre charge la différence vis-à-vis de votre bailleur principal.
La sous-location fonctionne très bien sur des secteurs très tendus à l’offre comme dans Paris intra-muros. C’est plus compliqué, là où les taux de vacance sont élevés, par exemple en périphérie de Paris. Pour attirer des clients, le loyer devra être en dessous du marché et les équipements d’excellente qualité.
Par ailleurs, plus le nombre de mètres carrés est important, plus la démarche est difficile. Sous-louer 50 m² à une petite structure est relativement facile. Il est en revanche très compliqué de trouver une grande entreprise disposée à sous-louer 3 000 m², pour une durée de bail courte, calée sur vos propres échéances. Elle sera trop dépendante de vous et ne se sentira pas chez elle.
Dans le contexte actuel, la sous-location va-t-elle s’amplifier ?
Cette pratique devrait se développer. Bon nombre d’entreprises, notamment à Paris où les loyers sont très élevés vont chercher à retrouver de la trésorerie en diminuant leurs coûts immobiliers. Elles auront pour cela recours à la fois au télétravail et à la sous-location. Sur un tel projet, il est préférable d’être accompagné d’un conseil immobilier pour éviter les erreurs juridiques ou d’aménagement. Il vous aidera aussi à sélectionner l’entreprise qui va « vivre » avec vous dans vos locaux. Mieux vaut voir plusieurs candidats et avoir l’avis d’un professionnel pour faire le meilleur choix.
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