Livre Blanc
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Réduction des coûts, flexibilité, attractivité… Comment repenser son immobilier d’entreprise en 2025 ?
Alors que les entreprises font face à une conjoncture économique tendue, marquée par une instabilité des marchés, des impératifs de rationalisation budgétaire et une transformation rapide des modes de travail, l’immobilier d’entreprise redevient un sujet stratégique. Bien plus qu’un poste de dépense, il devient un levier de performance globale : financière, organisationnelle, environnementale et sociale.
Dans cette étude intitulée « Bureaux : Et maintenant ? », les experts de Cushman & Wakefield proposent un éclairage opérationnel sur les options à disposition des entreprises pour réduire leurs coûts tout en optimisant leur immobilier, à court et moyen terme.
L’immobilier : un levier stratégique à réactiver
La pandémie de Covid-19 a marqué un tournant dans les stratégies immobilières. Le recours massif au télétravail a révélé une réalité inattendue : de nombreuses entreprises peuvent fonctionner efficacement à distance. Cette découverte a incité une remise en question du rôle traditionnel du bureau et, en particulier, du siège social.
Le siège n’est plus uniquement un espace de production. Il devient un lieu de vie, de rencontres, d’interactions sociales à forte valeur ajoutée, comme l’explique Olivier Taupin, Directeur de l’agence France de Cushman & Wakefield.
Les entreprises cherchent aujourd’hui à adapter leurs surfaces à des usages renouvelés, à la fois plus collaboratifs, plus technologiques et plus durables. Et cela tout en maîtrisant leurs coûts dans un contexte budgétaire contraint.
Quelles options pour optimiser ses coûts immobiliers ?
Réduire la facture immobilière ne signifie pas systématiquement déménager. Plusieurs solutions existent, à activer en fonction de la situation de l’entreprise, de ses objectifs à court et long terme, et de ses contraintes de bail.
Parmi les leviers identifiés par nos experts :
- Renégocier son bail : obtenir une baisse de loyer ou une franchise en échange d’un engagement prolongé.
- Sous-louer ou libérer une partie des locaux devenus inutiles.
- Déménager dans un immeuble mieux adapté (plus petit, plus moderne, mieux situé).
- Explorer les nouveaux modes de travail (flex office, coworking, corpoworking) pour gagner en flexibilité.
- Adopter une approche projet autour de la conduite du changement et de la digitalisation des espaces de travail.
💡 À noter : une stratégie immobilière performante commence toujours par un diagnostic précis des besoins de l’entreprise. L’accompagnement par un conseil expert permet d’objectiver les options, d’évaluer les impacts financiers et organisationnels, et de sécuriser la prise de décision.
Un marché dual, des opportunités à saisir
Le marché francilien présente aujourd’hui un contraste saisissant entre Paris intra-muros, où les loyers continuent de croître, et la première couronne, où l’offre n’a jamais été aussi abondante.
- Dans Paris, la rareté de l’offre maintient la pression sur les loyers.
- En revanche, en première couronne, l’abondance de surfaces — y compris de bonne qualité — crée un rapport de force plus favorable aux entreprises : loyers en baisse, conditions locatives plus souples, franchises prolongées, prise en charge des travaux…
Pour les entreprises prêtes à se repositionner géographiquement, le moment est particulièrement propice pour démarrer un nouveau projet immobilier avec des conditions avantageuses.
Vers le Social Hub : le nouveau visage du siège social
Non, le siège social n’est pas mort. Mais il a changé. Le bureau unique où les collaborateurs se rendent tous les jours par routine laisse place à un Social Hub : un espace plus central, mieux pensé, vecteur de culture d’entreprise et de synergies internes.
Selon Alexis Dalibon, cette évolution est aussi un levier de rationalisation :
« Grâce au télétravail et au flex office, les entreprises peuvent réduire significativement leur surface occupée. Elles investissent alors dans des implantations plus qualitatives, avec parfois des sites satellites à proximité des lieux de vie des collaborateurs. »
Ce modèle permet aussi de mieux intégrer les exigences environnementales : la transition vers des bâtiments performants est accélérée par la mise en œuvre du décret tertiaire, qui impose des objectifs de réduction des consommations énergétiques.
La flexibilité, nouveau pilier de la performance RH
La généralisation du télétravail a modifié durablement les attentes des salariés. Les jeunes générations, notamment, n’envisagent plus le bureau comme un lieu de travail exclusif. Une étude récente de Cushman & Wakefield révèle qu’elles ne souhaitent y passer que 30 à 50 % de leur temps.
Les entreprises doivent donc diversifier les lieux de travail proposés à leurs collaborateurs :
- Coworking pour la souplesse et le maillage territorial.
- Corpoworking pour intégrer des tiers-lieux au sein même de leurs locaux.
- Flex office pour optimiser les espaces selon les usages.
- Tiers-lieux ou télétravail structuré, pour accompagner les mobilités.
Pascale Philippe précise ainsi que le bureau doit se réinventer pour offrir des expériences enrichissantes, différenciantes. Il ne s’agit plus de répliquer le télétravail dans un cadre impersonnel.
Mais attention : la variété des offres peut devenir un casse-tête. L’aide d’un conseil immobilier permet ici aussi de trier, comparer, structurer l’offre et faire émerger les meilleures solutions selon les objectifs de l’entreprise.
Pour une stratégie immobilière cohérente et performante
Plus que jamais, l’immobilier devient un catalyseur de transformation pour les entreprises. Il doit être abordé dans une logique dynamique, intégrée à la stratégie globale, avec une vision long terme.
Cushman & Wakefield recommande une approche structurée autour de trois axes majeurs :
Piloter :
- Évaluation du patrimoine
- Stratégie immobilière globale
- Gestion de portefeuille
Transformer :
- AMO & aménagements
- Conduite du changement
- Digital workplace
- Transferts & regroupements
Optimiser :
- Négociation / renégociation de bail
- Développement durable & certifications
- Facility management & réduction des coûts
En conclusion
Vos bureaux sont bien plus qu’un centre de coûts : ils sont votre premier outil de travail, votre vitrine, un levier d’attractivité RH et un vecteur d’image de marque.
Avec une stratégie bien pensée, l’immobilier devient un accélérateur de transformation au service de vos ambitions économiques, sociales et environnementales.