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Conseil

Comment réussir sa renégociation de bail avec son propriétaire ?


Vous envisagez de rester quelques années de plus dans vos bureaux actuels ? Et vous souhaiteriez que cela s’accompagne de contreparties : baisse du loyer, montée en gamme de l’immeuble, franchise de loyer pour de nouveaux aménagements… ?

Voici quelques conseils pour bien appréhender votre renégociation avec votre propriétaire.

Le mot du consultant

« Dans le cadre d'une renégociation de bail, les conseils immobiliers sont souvent rémunérés à la performance. Ce serait dommage de s'en priver ! »

Pauline DÉMÉTRIADÈS, Directrice du développement Corporate Services de Cushman & Wakefield France

Pour engager une renégociation de bail commercial avec son propriétaire, quelle attitude adopter ...

La première question à se poser est déjà : quels sont ses intérêts ? S’il s’agit d’un fonds d’investissement américain, d’un gestionnaire de SCPI, d’un assureur ou d’un particulier… sa stratégie de détention ne sera pas la même… A-t-il intérêt à ce que vous vous réengagiez dans une triennale de plus ou que vous partiez, de sorte à relouer à des conditions plus favorables à d’autres ? Des surfaces sont-elles libres dans son immeuble ? D’autres locataires ont-ils besoin d’extensions ?…

Avoir une vision claire des intentions de son propriétaire et de la situation de l’immeuble est essentiel avant de se lancer dans une renégociation. C’est la clé pour poser les bases d’un accord gagnant-gagnant, qui satisfera les deux parties.

Il est indispensable de bien connaître le contexte de marché dans lequel on s’inscrit.
Il ne faut pas hésiter à investiguer et à visiter d’autres immeubles pour vérifier si son loyer est bien conforme au prix du marché, au regard de sa localisation, de son standing ou encore des services et équipements proposés.
Mettez-vous dans la posture d’être en recherche d’un nouvel immeuble et, sait-on jamais, vous visiterez peut-être les bureaux qui incarneront au mieux votre entreprise. Si votre propriétaire a écho de votre démarche par le marché, il se montrera d’autant plus attentif. Vous aurez par ailleurs des arguments solides et factuels à faire valoir auprès de lui pour renégocier une baisse de loyer, le financement de travaux ou encore une extension de surface.

Des secteurs géographiques plus simples que d'autres ?

Dans certains arrondissements du centre de Paris, la part d’immeubles vacants est inférieure à 2 %. Sur ce marché très tendu, les marges de négociation sont quasi inexistantes. Les choses sont différentes sur des marchés très offreurs, avec un niveau de vacance élevé, comme en proche banlieue parisienne ou dans certains quartiers peu tertiaires de Paris. Des renégociations sont possibles avec les propriétaires. Ils sont en général beaucoup plus disposés à vous écouter, enclins à revoir votre loyer, à adapter votre surface ou à vous accorder une enveloppe de travaux, sous couvert d’un engagement plus long.

Facilitez vos démarches

L’immobilier d’entreprise est un marché complexe. Pour en avoir une lecture pertinente et faire les bons choix, il ne suffit pas d’effectuer quelques recherches sur Internet. On a souvent face à soi de grands investisseurs institutionnels. Il est donc préférable de s’appuyer sur des professionnels pour décrypter le marché et mener à bien le travail de “benchmark” et de négociations. Dans le cadre de renégociations, les conseils immobiliers sont d’ailleurs souvent rémunérés à la performance, et donc uniquement au moment où le contrat est signé. Ce serait dommage de se priver de leur expertise !

Guide pratique à l'approche d'une échéance de bail

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