Location d'un entrepôt : tout savoir sur l'immobilier logistique

Location d'entrepôt logistique : quelques définitions liées à l'immobilier logistique

Lorsqu'on évoque l'immobilier logistique, on parle de la branche du secteur immobilier d’entreprise dédiée à la location et à la vente :

• d'entrepôts ;
• de messageries
• de locaux d'activités ;
• de terrains industriels.

Les entrepôts logistiques

Les entrepôts logistiques sont des bâtiments de stockage et de distribution (préparation de commande et expédition) où sont entreposés :

• des matières premières ;
• des produits semi-finis ;
• des produits finis ;
• des emballages ;
• des fournitures ;
• des pièces de rechange ;
• etc.

Les messageries

Les messageries sont des infrastructures dans lesquelles les marchandises provenant de divers fournisseurs sont entreposées sur une durée limitée (rarement plus de 24 h). Contrairement aux entrepôts, les messageries ne sont pas équipées pour le stockage, les colis restant sur le quai ne font que transiter (cross docking et opérations de dégroupage - groupage).

Les locaux d'activités

Un local d’activité est un bâtiment permettant à une entreprise d'exercer ou de centraliser ses activités en un point unique. Les locaux d'activités peuvent notamment regrouper les biens suivants :

• bureaux professionnels ;
• ateliers artisanaux ;
• entrepôts ;
• bâtiments industriels ;

Les différents types d'entrepôts en fonction des usages et des activités

Trois types d’entrepôt logistique peuvent correspondre à vos besoins :

• l’entrepôt de production ;
• l’entrepôt de distribution ;
• l’entrepôt terminal.

Chacun de ces locaux répond à des enjeux logistiques définis. Voyons-les en détail.

L'entrepôt de production pour le stockage des matières premières et produits finis

L’entrepôt de production est un local logistique où sont stockés :

• les matières premières nécessaires à la chaîne de production (entrepôt de production en amont) ;
• les encours de production ou les produits semi-finis (entrepôt de stockage intermédiaire) ;
• les produits finis, prêts à être distribués (entrepôt de production en aval).

L’entrepôt de production est situé au plus près du site de production.

L'entrepôt de distribution pour le stockage des marchandises en attente de livraison

L’entrepôt de distribution est le bâtiment où sont entreposées les marchandises en cours de livraison. Parmi les entrepôts de distribution, on compte :

• les entrepôts de gros ;
• les entrepôts de demi-gros ;
• les entrepôts de détail.

L'entrepôt terminal pour le stockage des produits en fin de cycle

L’entrepôt terminal est utilisé en bout de chaîne de production. Ce bâtiment est généralement destiné au stockage des produits en fin de vie et des déchets (huiles ou eaux usées, déchets industriels toxiques, etc.).

Location d'entrepôt logistique : comprendre la classification

L'Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) recense 5 catégories d'entrepôts logistiques :

1. les entrepôts de classe A ou entrepôts de haute fonctionnalité ;
2. les entrepôts de classe B répondant aux standards modernes ;
3. les entrepôts de classe C regroupant tous les locaux ne relevant pas des classes A ou B ;
4. les entrepôts frigorifiques regroupant les locaux bénéficiant d'une isolation thermique et disposant de sources de froid pour maintenir des températures proches de 0 °C ;
5. les entrepôts de messagerie désignant les locaux de distribution (groupage - dégroupage).

Faisons un gros plan sur les entrepôts des classes A et B. 👇

Location d'entrepôt : la réglementation des entrepôts logistiques

En France, la réglementation qui encadre les exploitations industrielles repose sur la nomenclature des ICPE (Installations Classées pour la Protection de l'Environnement). Pour obtenir l'autorisation d’exploiter un entrepôt, ses installations devront être conformes aux normes :

• ICPE 1510 pour le stockage de matières combustibles dans des entrepôts couverts ;
• ICPE 1530 pour le stockage de papiers, cartons et matériaux combustibles ;
• ICPE 1532 pour le stockage de bois ou de matériaux combustibles analogues ;
• ICPE 2662 pour le stockage de polymères ;
• ICPE 2663 pour le stockage de pneumatiques et produits composés d'au moins 50 % de polymères.

Selon la surface du bâtiment et le volume de produit stocké, l'activité dans ce local est soumise au régime de l'autorisation, de l'enregistrement ou de la déclaration avec contrôle. L’arrêté du 17 août 2016 relatif à la prévention des sinistres dans les entrepôts couverts fixe les règles de sécurité au sein des entrepôts soumis à autorisation sous la rubrique 1510, 1530, 1532, 2662 et 2663 de la nomenclature des ICPE.

Location d'entrepôt logistique : quels critères de sélection étudier ?

Pour guider votre projet de location d'entrepôt logistique, déterminez en amont vos besoins en vous basant sur les critères suivants :

• nature de l’entrepôt (plateformes, centres de livraison de proximité, relais colis, locaux d'activités, entrepôts frigorifiques, entrepôts ouverts, entrepôts semi-ouverts, entrepôts fermés) ;
• type de stockage (stockage suspendu, stockage au sol, stockage sur rayonnages) ;
• surface et volume du bâtiment (surface évolutive ou fixe) ;
• locaux divisibles ou non divisibles ;
• accès (entrepôt de plain-pied ou à étages avec quai ou sans quai, local équipé d'une zone de réception et d'une zone de préparation des commandes) ;
• emplacement (bâtiment à proximité des bureaux de l'entreprise ou de la clientèle, entrepôt au sein d'une zone industrielle, d'un parc d'activités ou d'un pôle commercial) ;
• entrepôt à proximité d'une grande ville (les activités logistiques en France se concentrent majoritairement sur la « dorsale » entre Lille Paris et Marseille) ;
• entrepôt avec parking pour véhicules légers ou parking pour poids lourds ;
• rentabilité de la location de l’entrepôt logistique (frais de gestion et prix du loyer) ;
• sécurité de stockage (surveillance vidéo, détection d'incendie).

Nos 16 agences, à Paris et en région (Le Havre, Strasbourg, Lyon, Aix-Marseille, Toulouse, Bordeaux, etc.), disposent d'une connaissance approfondie du marché de l'immobilier logistique et industriel en France. N'hésitez pas à les solliciter pour votre projet de location d'entrepôt logistique.

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