Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre ou louer un bien ?

Au moment de vendre ou de louer un local commercial ou un bureau, tout propriétaire doit constituer un dossier de diagnostics immobiliers. DPE, amiante, loi Carrez… Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou de la signature d’un bail commercial ? Cushman & Wakefield vous propose un tour d’horizon de tous les diagnostics immobiliers à réaliser.

Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir pour la vente d’un local commercial ou de bureau ?

Comme acheter un local commercial ou des bureaux représente un investissement important, l’acquéreur doit être parfaitement informé de l’état général du bien immobilier. Ainsi, lors de la vente d’un local commercial ou de bureaux, le propriétaire-vendeur peut être amené à fournir jusqu’à sept diagnostics immobiliers selon les spécificités du bien vendu.

• Le diagnostic amiante, obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, permet le repérage de l’amiante dans les parties communes et privatives. L’objectif de ce diagnostic est de protéger la santé et la sécurité des personnes amenées à travailler dans les lieux. Ce diagnostic n’a aucune limite de validité dans le temps si l’absence d’amiante dans le bâtiment est avérée ;
• La superficie Loi Carrez, c’est-à-dire la mesure de la surface du local commercial ou des bureaux, est obligatoire seulement si le bien fait partie d’une copropriété. Sa durée de validité est illimitée ;
• Le DPE, ou Diagnostic Performance Énergétique, attribue une note allant de A à G en fonction de la consommation d’énergie engendrée par le local commercial ou les bureaux. La note A signifie que le bien propose une excellente performante énergétique. Valable 10 ans, le DPE permet à l’acquéreur d’évaluer la performance énergétique du bâtiment pour une utilisation standard du bien. Il n’a qu’une valeur informative ;
• Le diagnostic plomb est obligatoire pour des locaux commerciaux ou les bureaux qui sont aussi des lieux d’habitation, et dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949. Il est valable 1 an ;
• L’état des risques naturels et/ou technologiques, appelé aussi ERNMT, est obligatoire si le bien en vente est situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles et technologiques. Les risques naturels sont variés : feux de forêt, inondations, mouvements de terrain, séismes… Les risques technologiques sont liés à l’action humaine : accident industriel ou nucléaire, risque minier, rupture de barrage… Ce document est valable 6 mois ;
• L’obligation du diagnostic termites est régie par arrêté préfectoral. Ainsi, selon la localisation de votre bien, vous devrez réaliser ce diagnostic au plus tard six mois avant la promesse ou la vente du local commercial ou des bureaux. La carte des zones infestées par les termites est définie par l’Observatoire National Termites ;
• Le diagnostic mérules permet de détecter la présence de mérules, champignon qui attaque le bois et qui détruit tout sur son passage. À ce jour, l’absence de ce diagnostic n’engendre aucune sanction à l’égard du vendeur. Les zones à risque sont définies par arrêté préfectoral.

Diagnostic immobilier et Durée de validité

1. Diagnostic amiante : Illimitée si absence d’amiante
2. Loi Carrez : Illimitée
3. DPE : 10 ans
4. Diagnostic plomb : 1 an
5. État des risques naturels et/ou technologiques : 6 mois
6. Diagnostic termites : 6 mois
7. Mérule : Absence de durée de validité

Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir pour la location d’un local commercial ou de bureau ?

Dans le cas de la location d’un local commercial ou de bureaux, le propriétaire-bailleur doit fournir à son locataire seulement trois diagnostics immobiliers obligatoires :

• Le diagnostic amiante ;
• L’état des risques naturels et/ou technologiques : en son absence, le locataire peut poursuivre le bailleur en justice pour la résiliation du bail ou la diminution du loyer ;
• Le DPE, depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, doit être joint au contrat de bail commercial et la performance énergétique précisée dans l’annonce de mise en location du local commercial. Comme pour la vente d’un local commercial ou de bureaux, il n’a qu’une valeur informative pour le locataire.

Tous ces diagnostics devront être annexés au contrat de bail de location par le propriétaire-bailleur. À ces trois diagnostics immobiliers obligatoires, d’autres diagnostics peuvent être mis en annexe du contrat de bail :

• L’annexe environnementale pour les locaux commerciaux et bureaux d’une surface supérieure à 2 000 m² ;
• L’état parasitaire : ce diagnostic assure la bonne foi du bailleur, en particulier en cas de présence de mérules. Le locataire ne pourra pas l’attaquer pour vice caché ;
• Le diagnostic plomb est obligatoire pour les locaux à usage commercial et d’habitation dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949.

Quelles conséquences en cas d’oubli des diagnostics immobiliers ?

Lors de la vente ou de la location d’un local commercial ou de bureaux, le propriétaire doit fournir les diagnostics immobiliers obligatoires à l’acquéreur ou au locataire. En l’absence de diagnostics, il ne disposera pas de preuves pour se défendre en cas d’accusation de vices cachés. De plus, un seul diagnostic oublié peut entrainer l’annulation du contrat de vente ou de location ou la diminution du prix de vente ou du loyer. Par ailleurs, la réalisation des diagnostics immobiliers est à la charge du propriétaire.

Qui réalise les diagnostics immobiliers ?

Pour réaliser vos diagnostics immobiliers, vous devez faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié qui respectera la réglementation en vigueur et qui saura vous protéger en cas d’accusation de vice caché par l’acquéreur ou le locataire. Pour vous permettre de trouver les coordonnées d’un diagnostiqueur certifié, le ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer met à votre disposition un annuaire en ligne. Cependant, au moment de choisir votre prestataire, pensez à demander plusieurs devis. En effet, bien que ces diagnostics soient obligatoires, il n’existe pas de réglementation relative aux prix de ces prestations : les tarifs peuvent varier d’un diagnostiqueur à l’autre.