Immobilier Logistique : Bilan 2021 marché locatif et investissement

Marché locatif logistique 2021 : 2^è meilleur exercice des 10 dernières années.

2021 est une année remarquable en Logistique ! Près de 4 millions de m² d’entrepôts logistique ont été commercialisés, soit une augmentation de 11% en un an).

Après un 2^è et un 3^è trimestre spectaculaires - chacun au-delà du million de m² - le 4T (930 000 m²) se sera achevé sans l’accélération constatée l’an passé.
À 2 ans du déclenchement de la crise Covid, la dynamique à l’oeuvre pour l’immobilier d’entreposage exprime toute l’importance des chaînes logistiques pour le monde du commerce et de la distribution.

Tous les segments de surfaces ont nettement progressé.
Les formats d’entreposage compris entre 30 000 m² et 60 000 m² - malmenés sur une partie de l’année 2020 - ont tenu le cap en 2021, tandis que le XXL (plus de 60 000 m²) termine dans la tranche haute de ses meilleures années (930 000 m²); sur les 12 signatures intervenues sur ce créneau, 3 ont dépassé 100 000 m² (La Redoute, SEB, LIDL).

Géographie transactionnelle très contrastée sur la dorsale

• Au Nord de ce corridor, l’Île-de-France (1,1 million de m² ; +28%) réalise sa 2^ème meilleure année de la décennie et Lille termine sur un record spectaculaire (650 000 m²).
• Au Sud, le volume d’activité de Lyon recule (278 000 m² contre 367 000 m² l’an passé), un niveau sous les 300 à 350 000 m² constatés depuis plusieurs années qui témoigne d’un certain manque d’offre. Marseille corrige fortement (124 000 m²), contrecoup d’une année 2020 très réussie (près de 400 000 m²).
• S’agissant des autres marchés, le Centre aura été l’un des plus grands pourvoyeurs d’activité (300 000 m²), suivi de la Normandie (225 000 m²) et de l’Est (170 000 m²).

La grande distribution s’affirme classiquement comme le principal pourvoyeur de l’activité transactionnelle

La part du e-commerce (près de 20%) se situe dans la tranche haute de ses meilleures années. De façon générale, les stratégies omnicanales restent un élément structurant les projets immobiliers menés par de nombreux utilisateurs.
Cette adaptation de l’outil logistique à un commerce multiple dans ses modes d’achats et de livraisons stimule la demande exprimée par une gamme étendue d’acteurs (et pour des produits de plus en plus divers).

Année record pour l’investissement en immobilier logistique

Près de 5 milliards d’euros investis en immobilier logistique : une augmentation de 37% en un an qui signe un nouveau record qui dépasse d’une courte tête celui de 2019.

Comme c’est le cas depuis plusieurs années, des portefeuilles Core+ de grande taille (une dizaine de plus de 100 millions d’euros) ont tiré les volumes vers le haut (« EAGLE », « OPTIMUS », « OMEGA », « SPARK », « NORTH » entre autres).
Les acquisitions de taille intermédiaire (de 20 M€ à 100 M€) ont également joué un rôle important dans cette accélération, de même que plusieurs nouveaux entrants sur la classe d’actifs logistique et/ou sur le marché français (HINES, CGL, SCANNELL PROPERTIES, SAMSUNG RE etc.).
Le volume des VEFA, y compris en blanc, a par ailleurs fortement progressé (plus d’1 milliard d’euros).

Le taux de rendement prime a continué de se comprimer davantage, tout comme les spreads de risque entre les différents marchés. Il tangente désormais les 3% en Île-de-France et à Lyon.

En toile de fond, les locaux d’activité, segment immobilier comprenant des bâtiments d’activité classiques ou dotés d’un potentiel de logistique urbaine, affichent en 2021 un volume d’1,7 milliard d’euros investis, également un record.