Chiffres immobilier d'entreprise au T3 2022 : un marché qui reste actif !

Marché de la location de bureaux en Île-de-France

Sur le front des bureaux franciliens, le rebond de la demande placée observé comparativement à 2021 se confirme : près de 1,5 M m² ont d’ores et déjà été commercialisés, confirmant une perspective de 2,1-2,2 M m² sur l’ensemble de l’année. « Le marché apparaît plus que jamais à 2 vitesses » précise Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France. « Malgré l’absence de très gros deals, les mouvements > 5 000 m² connaissent un vrai redémarrage, qui reste focalisé sur Paris, La Défense et Neuilly. Et la tendance n’est pas prête de s’inverser : les recherches que nous instruisons continuent de porter sur ces quartiers d’affaires plébiscités par les utilisateurs. Avec une accélération des mouvements de retour vers Paris d’entreprises aujourd’hui en périphérie ».

Face à cette dualisation des dynamiques, l’écart se creuse en termes de valeurs locatives. « On observe un phénomène de rattrapage très fort des loyers sur les quartiers proches du QCA parisien, par effet d’extension : les meilleurs immeubles y tangentent désormais les 800 euros» Les loyers prime sont également bien orientés à Neuilly ou La Défense. « Mais, plus globalement en périphérie, seule la Boucle Sud recèle encore un potentiel de réversion positif. La 1^ère périphérie Sud devrait rester stable, quand on s’attend à une correction des loyers sur la 1^ère Couronne Nord, en raison du poids croissant de la vacance ».

Marché de l’investissement

Face à la forte remontée des taux directeurs, certains investisseurs, en particulier internationaux, ont été tentés de se mettre en pause, dans un mouvement de back to home traditionnel. « Nous avons abondamment commenté les volumes importants d’actifs retirés du marché durant l’été. Les 7,4 Mds d'euros d’engagements recensés par Immostat sur le 3^ème trimestre apparaissent donc comme une belle surprise. Surtout qu’à la rentrée, les marketings ont repris sur la base de nouveaux pricings : si les acquéreurs se révèlent plus prudents, le marché n’est pas à l’arrêt faute de liquidités comme en 2008. Certes, les acteurs leveragés ont davantage de mal à se positionner en raison de l’évolution très rapide des coûts de financement. Mais les investisseurs en equity, portés par de solides collectes, témoignent d’un appétit toujours fort pour des actifs qualitatifs de taille liquide (< 100 M€) et positionnés sur des marchés locatifs porteurs (bureaux dans les quartiers centraux, logistique, retail parks). Sur ces marchés, l’effet rareté permet à la remontée des taux de rendement de rester limitée : au T3 2022, le prime s’échelonne entre 3,25% pour le high street retail et le bureau parisien sans réversion locative et 3,50% pour la logistique. » analyse Nils Vinck, Head of Capital Markets France. Dans ces conditions, avec un volume d’engagements cumulés approchant déjà les 20 Mds d'euros, l’année 2022 devrait renouer avec une activité proche de celle enregistrée en 2020, avec une perspective d’atterrissage entre 28 et 30 Mds d'euros.

Marché d'immobilier logistique

Malgré les interrogations quant à l’impact de l’envolée du coût de l’énergie sur les professionnels du secteur, les perspectives de croissance des loyers logistique en France apparaissent intactes, face à des marchés toujours plus sous-offreurs, en particulier sur la dorsale. « La dynamique locative ne faiblit pas, la demande placée dépassant à nouveau les 2,5 M m² sur 9 mois,. La pression des besoins immobiliers de la supply-chain est telle que toute la chaîne répercute la hausse des prix de l’énergie sur le client final, ce qui préserve le potentiel de progression des valeurs locatives. Avec un loyer prime positionné pour l’instant à 60 euros / m², le poste immobilier continue de représenter un poids faible des coûts fixes pour les acteurs logistique. » analyse Romain Nicolle, Co-Head of Logistics & Industrial France, Head of Logistics & Industrial Capital Markets France.
Résultat : l’appétit des investisseurs pour la classes d’actifs demeure intacte, comme l’atteste les très bons volumes d’engagements du 3^ème trimestre 2022 (1,5 Mds d'euros). « Maintenant les conditions de financement ne sont plus les mêmes, ce qui justifie la remontée du taux prime à 3,50 %. Mais avec un risque locatif considéré comme quasi-nul, de plus en plus d’investisseurs sont prêts à aller chercher plus de rendement sur des opérations en blanc à 5 % : sur ce segment, le marché reste très concurrentiel. » précise-t-il.