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Actualité

Immostat : Bilan immobilier d'entreprise au 4è trimestre 2022


Cushman & Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, tire ses premières analyses de la publication des chiffres de marché pour le 4ème trimestre 2022.

L’horizon apparaît loin de s’éclaircir sur le front macro-économique et géopolitique en ce début 2023 : ralentissement simultané aux USA et en Chine, probable entrée en récession et révision à la hausse. Des perspectives d’inflation de la zone Euro en raison de l’enlisement de la guerre en Ukraine, nouvelle remontée des taux directeurs décidés par BCE début décembre.

« Si les temps demeurent plus que jamais incertains, force est de constater que la France s’en tire plutôt "moins mal", comparativement notamment à nos voisins britanniques et allemands. Et c’est encore plus vrai de nos marchés immobiliers. Certes, l’investissement enregistre un vrai ralentissement, le temps que les ajustements entre vendeurs et acquéreurs exigés par le nouveau contexte financier se fassent. Mais la dimension de valeur refuge de la France devrait demeurer grâce à l’excellente résilience des marchés utilisateurs : la demande y reste active, les principaux freins à sa transformation résident dans sa disponibilité pour la logistique ou dans l’adéquation prix / localisation / qualité de l’offre pour le bureau. » conclut Barbara Koreniouguine, Présidente Cushman & Wakefield France.

Quel bilan 2022 pour l'immobilier de bureaux en Île-de-France ?

Sur le front des bureaux franciliens, le rebond de la demande placée observé comparativement à 2021 se confirme : au final 2,1 millions de mètres carrées ont été commercialisés. L’accélération traditionnelle enregistrée sur la fin d’année a cependant été moins forte qu’il y a un an, le QCA parisien marquant légèrement le pas. «Un résultat qui ne remet pas en cause le retour à la centralité des utilisateurs» réagit Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France. « Maintenant, le manque d’offre combiné aux fortes ambitions des bailleurs commence sans doute à ralentir le marché : on voit désormais des loyers de présentation dépassant les 1 000 euros/m²/an ! ». La situation profite au reste de la capitale, à La Défense ou à Neuilly. Et pourrait pousser certains grands utilisateurs à élargir leur scope de recherche ? « *Nous verrons dans les prochains mois si le dégel des transactions observé sur la 1ère Couronne nord se confirme. Ce serait une excellente nouvelle, au vu du niveau préoccupant de la vacance qui y est désormais atteint».

L’offre immédiate continue en effet de progresser sur la plupart des secteurs périphériques, accentuant la dualisation avec un marché parisien toujours plus sous tension. « Dans ce contexte, si l’atterrissage macro-économique combiné à l’inflation sur les loyers pourrait venir perturber le mid-market, nous n’observons pas de ralentissement des grandes demandes, qui continuent à rattraper leur retard. D’ailleurs, plusieurs deals d’envergure sous conditions suspensives ou ayant dérapé devraient se conclure courant 2023, notamment dans le QCA. Je reste donc raisonnablement optimiste pour le marché, qui devrait se stabiliser autour des 2 millions de mètres carrés placés sur l’année » pronostique-t-il.

Et du côté du marché de l’investissement ?

Avec près de 26 milliards d'euros d’engagements d’ores et déjà recensés, la performance 2022 du marché de l’investissement français égale celle de 2021. « C’est certes une performance, au vu du nouvel environnement du coût de l’argent, mais en trompe-l’oeil » avertit Nils Vinck, Head of Capital Markets France. Après la forte accélération de l’activité au 2ème trimestre, et un été qui est resté très actif, malgré les premiers retraits d’actifs enregistrés, le 4ème trimestre marque clairement le pas, avec un volume divisé de moitié sur un an. « Maintenant, le marché ne se trouve pas totalement à l’arrêt faute de liquidités, comme en 2008, en particulier sur le segment <150 M€ ; et la majorité des acteurs continuent de travailler sur leurs plans d’arbitrage. Mais les investisseurs se trouvent confrontés à une vraie problématique de risques et de coûts de financement pour les gros volumes, qui ne peuvent pas se faire en full equity. Or avec un prime bureaux aujourd’hui établi à 3,25 % et une remontée du coût de l’argent qui se poursuit, je n’attends pas de normalisation des taux avant la mi-2023. Nos équipes ne peuvent d’ailleurs que constater l’allongement de la durée des négociations, signe de la difficulté à trouver un accord entre vendeurs et acquéreurs, dans cet environnement instable. Le marché risque donc de poursuivre la baisse initiée au T4 2022, et j’anticipe un nouveau repli de l’activité, vers le plancher des 20 Mds € annuels » poursuit-il.

Immobilier logistique : quel bilan ?

La logistique n’échappe pas à ce ralentissement de l’activité de l’investissement sur la fin d’année, même si les volumes engagés se maintiennent à près de 5 milliards d'euros sur 2022. « Une nouvelle très belle performance, qui atteste de l’intérêt durable des investisseurs pour la classe d’actifs. Cependant, malgré le repricing important déjà acté, avec un prime à 3,90 %, nous enregistrons un trou d’air depuis l’automne. Certains investisseurs Value Added cherchent à arbitrer, pour anticiper toute nouvelle dégradation des valorisations. Et en face, des equity players type SCPI, qui n’étaient pas compétitifs, ont désormais une carte à jouer. Mais les gros portefeuilles vont manquer à l’appel pour booster les volumes, au moins sur le 1er semestre 2023 » analyse Romain Nicolle, Co-Head of Logistics & Industrial France, Head of Logistics & Industrial Capital Markets France. Sur le front du marché utilisateurs, la demande placée marque elle aussi le pas, mais reste à des niveaux élevés avec plus de 3,5 millions de mètres carrés commercialisés. « La mauvaise nouvelle vient des difficultés accrues pour sortir des VEFA en blanc en dehors des localisations prime qui affichent des loyers à 60 euros /m²/an, en raison de l’envolée des coûts de construction et des niveaux de rendement désormais attendus. C’est un vrai problème, dans un marché qui manque déjà cruellement d’offre locative. J’ai donc la conviction que la hausse des valeurs locatives va accélérer et continuer à se diffuser en 2023 » conclut-il.