Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire  ?

Pour diminuer significativement le poids des bâtiments tertiaires dans la consommation énergétique en France, le décret tertiaire concerne une large part (83 %) du parc immobilier tertiaire dans son acceptation large. Découvrez en détails son champ d’application. Les types de bâtiments : Dès lors que la superficie des bâtiments à usage tertiaire suivants excède 1 000 m², les propriétaires et les preneurs à bail sont soumis au décret tertiaire 2021 : • bureaux ; • entrepôts de logistique ; • commerces ; • écoles ; • établissements bancaires ; • établissements de soins ; • hôtels.

Définition de la surface plancher La surface de plancher de 1 000 m² ne s’applique pas uniquement aux bâtiments totalement dédiés à une activité tertiaire. En effet, rentrent également dans le champ d’application du dispositif Éco énergie tertiaire : • la quote-part des bâtiments à usage mixte qui hébergent en partie des activités tertiaires ; • tous les bâtiments utilisés pour l’exercice d’une activité tertiaire sur une même unité foncière ou un même site.

Responsabilité entre les preneurs à bail et les propriétaires La réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires est l’affaire de tous et nécessite l’implication des propriétaires et des preneurs à bail pour produire des résultats probants. C’est pourquoi les responsabilités de chacun doivent être formalisées au sein de votre contrat de bail. Si vous vous interrogez sur la présence de ces informations dans votre contrat de location ou souhaitez vous faire accompagner pour la mise en conformité de votre bail, rapprochez-vous de nos équipes spécialisées. Quels objectifs vise ce décret pour l’immobilier tertiaire ? Face à l’urgence d’agir pour le climat, le dispositif Éco énergie tertiaire fixe des objectifs ambitieux et progressifs pour le secteur de l’immobilier logistique et tertiaire. Vous pouvez les atteindre selon l’une des deux modalités suivantes. Réduire les consommations énergétiques finales La première méthode consiste à comparer vos données de consommation réelle entre l’année en cours et l’année de référence que vous choisissez lors de votre inscription sur la plateforme. Notez cependant qu’elle ne peut être antérieure à 2010. Vos consommations énergétiques doivent diminuer de : • 40 % d’ici 2030 ; • 50 % pour 2040 ; • 60 % à l’horizon 2050.

Atteindre un seuil de consommation fixé en valeur absolue Cette méthode de calcul s’avère plus pertinente pour les bâtiments récents, car elle fixe les consommations en valeurs absolues (Cabs) à atteindre pour l’énergie relative : • Au chauffage, à la climatisation et à la ventilation du bâtiment (CVC) ; • aux usages spécifiques énergétiques propres à votre activité (USE). L’arrêté du 24 novembre 2020, paru au Journal Officiel le 17 janvier 2021, définit les valeurs absolues à atteindre pour certains bâtiments tertiaires, et plus particulièrement ceux de la catégorie logistique. À savoir : • logistique de froid négatif ; • stockage de produits frais de + 1 à + 8 °C ; • stockage de produits frais de + 12 à + 17 °C. Quel calendrier pour s’y conformer ? Afin de ne pas manquer à vos obligations, voici le calendrier du décret tertiaire à respecter : • 30 septembre 2022 - Date limite d’inscription sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire). ; • de 2023 à 2051 - Transmission de vos données de consommations énergétiques chaque année ; • 2026 - Modulations et constitution des dossiers techniques ; • 31 décembre 2031 - Réalisation du premier contrôle d’atteinte des objectifs en 2030.

Quelles démarches effectuer pour l’immobilier logistique ?

Afin de réaliser le suivi des consommations énergétiques des bâtiments visés par le dispositif Éco énergie tertiaire, l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie) a mis en place une plateforme numérique : l’Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire (OPERAT).

Cet outil vous permet de vous conformer aux dispositions du décret tertiaire 2021, à savoir : • inscrire les bâtiments qui rentrent dans le champ d’application ; • déclarer les données de consommations énergétiques pour l’année de référence ; • actualiser les informations liées à la consommation sur une base annuelle ; • suivre l’évolution de sa consommation ; • contrôler l’atteinte des objectifs fixés par le dispositif. Chaque année, vous recevez une attestation de vos consommations ajustées en fonction des variations climatiques. Elle s’accompagne également d’une notation qui montre votre avancée dans la démarche de réduction de vos consommations énergétiques.

A quoi faut-il s’attendre pour l’immobilier logistique à terme ?

Le décret fixe des objectifs raisonnables, souvent assez facilement atteignables. Si l’échéance de 2030 semble lointaine, le fait de commencer dès cette année cette démarche est une nécessité afin de prévoir les échéances pour les années qui viennent. Il s’agit là d’un intérêt commun à ce que la logistique s’engage dans l’effort de lutte contre le réchauffement climatique en planifiant les aménagements nécessaires sur la durée. Pour les bailleurs, le respect de ces obligations participe à la commercialité du bien et à l’image environnementale. Pour le locataire, ces obligations sont partie intégrante de son action dans le cadre d’une politique RSE.

En ce qui concerne les travaux, il s’agit d’une discussion et d’une négociation que les entreprises utilisatrices, les investisseurs (ainsi que leurs property / asset managers) doivent mener sans attendre ;

• La répartition de la prise en charge de travaux éventuels peut être formalisée dans le bail ;
• Les modalités de transmission des données à la plateforme OPERAT doivent être établies ;
• Le cas échéant, en cas de dépassement des seuils ou de trajectoires ascendantes en termes de consommations, il sera nécessaire d’identifier les postes du bâti ou de l’équipement les plus propices pour réaliser des économies de consommations, afin d’établir des plans pluriannuels de travaux (ou les recalibrer) ; Très concrètement, plusieurs hypothèses sont sur la table, allant de la participation aux travaux à la mise en place de « surloyers ».

Sur le plan opérationnel, quels sont les postes clés du bâti à identifier ?

• L’éclairage : un relamping en faveur de LED est souvent opté ;
• Les équipements d’accostage (portes, quais) ;
• Les chaudières, à coupler idéalement avec une GTB (Gestion Technique des Bâtiments) performante ;
• L’enveloppe externe du bâtiment et l’isolation de certains compartiments ambiants (pose de panneaux isolants sur les murs extérieurs et / ou en toiture) ;
• La pose de panneaux photovoltaïques en fonction des tolérances structurelles de la toiture

Derrières ces aspects réglementaires et techniques, la négociation de la répartition des coûts de travaux reste un point essentiel pour lequel le conseil d’un spécialiste de l’immobilier d’entreprise fera la différence.