Conseil
Quels sont les avantages à acheter ses bureaux plutôt que de les louer ?
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Quels sont les avantages à acheter ses locaux ?
L'avantage principal à l'achat de ses locaux est la constitution d'un patrimoine. Celui-ci ne correspond pas à l'ensemble des entreprises. Cependant si vous êtes une société mature avec une vision claire sur plusieurs années de l'évolution de votre personnel, cette solution est faite pour vous. Pourquoi ?
Pour les chefs d’entreprise, le premier atout est la maitrise de vos dépenses (le poste immobilier étant le deuxième poste de dépense derrière les salaires). Par rapport à une solution locative, il n'y a pas de fluctuation du loyer que va verser ma société d'exploitation. Certes les dépenses en travaux sont sans doute plus élevées qu'avec une solution locative, cependant elle permet de créer un lieu à l'image de l'entreprise.
Il y a aussi un intéret de création de richesse par l'évolution des valeurs vénales et d'une potentielle plus-value à la revente de ces locaux. Acheter ses bureaux offre aussi la possibilité de revendre son actif notamment en « sale & leaseback» et de récupérer la valeur de son engagement tout en restant locataire.
Le financement
Le montant des fonds alloué sera plus important, contrairement à un bail commercial classique. Dans le cadre des financements bancaires, la part de fond propre qui vous sera demandée sera d'environ 30% du montant global de l'opération.
Plusieurs solutions de financement s'offrent à vous, notamment :
1 - le crédit-bail : Cette solution peut-être avantageuse pour une société ayant moins de fonds à investir dans l'opération.
2 - le prêt in fine : Celle-ci permet de payer uniquement les intérêts d'emprunts et de rembourser en une seule fois le capital à échance du prêt.
Cependant, ces deux solutions présentent un coût total supérieur à un prêt ammortissable, qui représente la majorité des solutions de financement.
Comment choisir la structure adaptée à mon entreprise ?
L'entreprise ou le chef d'entreprise, en nom propre, peut acquérir ses locaux. Il est également possible de créer une société qui détiendra l'actif, fréquemment nous retrouvons des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). En fonction du choix fiscal, différentes déductions peuvent intervenir telles que : déduction des amortissements, intérêts d’emprunt, frais d’assurances, frais d’entretien et de réparation etc. Ce choix devra être fait en concertation avec un conseiller fiscaliste.
La centralité comme critère numéro 1
Les entreprises privilégient les emplacements les plus centraux et les mieux desservis. Cette recherche de centralité s’explique en grande partie par les difficultés que connaissent les entreprises pour recruter et conserver les meilleurs talents. Mais elles font aussi face à un nouveau challenge : celui de faire revenir leurs salariés au bureau. La localisation, la qualité et les prestations offertes par les immeubles de bureaux sont plus que jamais des éléments clé de la stratégie d’une entreprise. Aujourd’hui, le lieu de travail doit se vivre comme une véritable « expérience utilisateur ». De plus en plus d’immeubles offrent un panel de services aux salariés afin de simplifier et de rendre plus agréable leur quotidien lorsqu’ils viennent au bureau. Services de restauration multiples, conciergerie, salle de sport, terrasses, espaces extérieurs sont des critères importants dans le choix d’un nouvel immeuble de bureaux et le bien-être de ses salariés.
Acheter des bureaux : la solution idéale pour les entreprises matures
Convenant aux entreprises stables, Il s'agit d'un placement intéressant pour l’entreprise et l'investisseur. Sous réserve des différents critères évoqués plus haut : la pierre reste une valeur refuge pour beaucoup d’investisseurs qui y voit à la fois une qualité d’image pour l’entreprise autant qu’une création de patrimoine. Ces locaux pouvant être loué à une société tiers si ceux-ci ne répondent plus au besoin de la société en termes de taille. L’emplacement revêt toute son importance.
Les critères ESG, points clés avant toute acquisition :
Les utilisateurs comme les investisseurs sont devenus sensibles aux critères environnementaux des immeubles. Un immeuble bas carbone offrant des labels environnementaux avec une gestion des déchets et des accessibilités handicapés sera toujours mieux valorisé y compris dans son loyer. D'autant plus que le décret tertiaire entre en vigueur le 30 septembre 2022 et demandera des comptes sur les consommations énergétiques des bâtiments. Les nouvelles normes énergétiques (réglementation thermique) vont obliger les propriétaires d’immeubles de bureaux souhaitant les louer à se mettre en conformité (isolation, production de chaud – froid…). Ces coûts seront à vérifier avant toute acquisition. Un immeuble neuf avec les plus hauts labels de conformité énergétiques sera plus valorisé sur le marché immobilier qu'un immeuble de seconde main. Si vous souhaitez plus d’informations, consultez notre grille des critères E.S.G afin de faire une analyse complète de votre immeuble.
Quels sont les éléments à prendre en compte pour l’acquisition de ses locaux ?
Avant de se lancer dans l'achat de ses locaux, il peut être préférable de s'assurer de certains critères. • Travaux : bien définir ses coûts travaux afin de l’intégrer dans son plan de financement. Un audit de la partie technique est indispensable dans le cadre de la mise aux normes de certains équipements (climatisation…), notamment en cas de rénovations énergétique. • Usage : bien vérifier que les locaux sont conforme à l’usage demandé (bureaux, ateliers, habitation…) • Consommation énergétique : Il faut faire attention au classement énergétique de l'immeuble avant toute acquisition. • E.S.G. : les utilisateurs comme les investisseurs sont devenus sensibles aux critères environnementaux des immeubles. Un immeuble bas carbone offrant des labels environnementaux avec une gestion des déchets et des accessibilités handicapés sera toujours mieux valorisé y compris dans son loyer. D'autant plus que le décret tertiaire entre en vigeur le 30 septembre 2022 et demandera des comptes sur les consommations énegertiques des bâtiments.
Si vous souhaitez plus d’informations, consultez notre grille des critères E.S.G afin de faire une analyse complète de votre immeuble.