Conseil

Louer un bureau à Marseille : nos conseils pratiques

13 min. de lecture

Ces dernières années ont mis un frein au monopole Parisien et le Sud, en particulier la région PACA, attire de plus en plus d’entreprises, de la start-up branchée à la société installée de longue date qui souhaite délocaliser son siège et louer des bureaux à Marseille. La qualité et le rythme de vie, le climat ainsi que le multiculturalisme ont fini de convaincre les dirigeants dans leur choix d'implantation.

A seulement 3 heures de train de la capitale, Marseille 2^è métropole française, représente le hub idéal pour relier les grandes agglomérations telles que Toulouse et Nice. Son grand port maritime, 1^er en France, en fait également un territoire économique à portée mondiale créant un maillage avec le sud de l’Europe, le Moyen-Orient, l’Afrique et l’Asie.

Classement des quartiers qui attirent :

3 secteurs de marché concentrent la moitié des recherches de location de bureaux, en voici notre guide :

Euroméditerranée : The place to be !

Sans surprise, en première position avec une forte attractivité Euroméditerranée, quartier d’affaires de premier rang, a capté en 2019 56% de la demande placée en bureaux du Grand Marseille. Cette vaste opération de renouvèlement urbain, économique, social et culturel qui a débuté en 1995 a transformé en quelques décennies la typologie de cette zone jusqu’à en faire le quatrième quartier d’affaires en France (1 000 000 m² de bureaux) mais pas que, c’est aussi un lieu de vie urbain, attractif et vivant. Depuis 2007, Euroméditerranée II a étendu ce périmètre et donné naissance à de nouveaux projets d’envergure tels que l’EcoQuartier Smartseille et Les Fabriques en cours de développement.

Son accessibilité par la route et les transports en commun y est optimale.

Le quartier a longtemps concentré l’offre neuve même si aujourd’hui celle-ci commence à manquer.

Il est aussi le plus cher, avec une moyenne de 205€ /m² (2^nde main) et 240€ /m² (1^ère main) et des valeurs prime affichées pouvant atteindre 300€ /m² (pour des bureaux en étage élevé d’une tour avec vue sur la mer).

7 grands secteurs d’activités s’y développent : l’immobilier / BTP, la croissance verte, les métiers de la banque et des assurances, la santé, la logistique / commerce international, l’industrie numérique et le tourisme.

Centre-ville : Le Marseille historique !

Le Vieux-Port, Canebière, haut lieu emblématique, idéalement placé au centre de tout, connecté au pôle d’affaires de la Joliette par la rue de la République, il est le cœur névralgique de notre cité Phocéenne. On y trouve de nombreux immeubles haussmanniens à l’architecture remarquable.

Les modes de vie évoluent. Ceci étant, les nouvelles générations veulent travailler au cœur des villes et rapprocher leur lieu de travail de leur domicile autant que faire se peut et ainsi se rendre au bureau en utilisant les mobilités douces comme le vélo ou la trottinette.

Bon à savoir

Malgré un excellent emplacement, la typologie de l’offre (Immeubles diffus, hors normes, non PMR/ERP, mixtes avec habitations) permet de trouver des loyers légèrement en dessous des prix pratiqués sur le périmètre d’Euroméditerranée aux alentours de 162€/m² en moyenne pour la seconde main. A noter néanmoins des valeurs max. à 225€/m² pour des immeubles neufs ou entièrement restructurés.

Secteur Sud : le quartier chic !

Le quartier d’affaires historique du Prado, situé au sud de la ville, dans le 8^ème arrondissement. C’est le quartier « chic », une adresse de prestige surtout si vous êtes basé sur l’avenue du Prado, qui accueille traditionnellement les sièges sociaux des entreprises régionales essentiellement du secteur bancaire. On y retrouve ainsi des grands noms comme LCL ou Crédit Mutuel.

Il est un des quartiers encore les plus demandés proposant des immeubles de standing et de splendides hôtels particuliers réhabilités en bureaux mais dans un parc somme toute assez vieillissant.

Référence de valeur moyenne : 190€/m² (les valeurs prime pouvant atteindre 230€/m²)

Castellane, limitrophe du Prado, c’est un quartier charnière reliant le centre au sud de la ville, il est situé dans le 6^ème arrondissement. On notera la présence de la Tour Méditerranée dans le périmètre bien que les produits dans le coin sont rares. Il attire les sociétés (généralement plus axées sur le secteur juridique) dont les salariés habitent dans le périmètre. Il profite de son accès direct à l’autoroute d’Aubagne.

Secteur Littoral : l’outsider !

Enfin le Nord Littoral, situé juste à côté, ce quartier dans lequel pénètre progressivement Euroméditerranée, présente tous les avantages de sa proximité avec le pôle d’affaires mais affiche des loyers entre 30% et 40% inférieurs (moyenne : 145 /m²).

Il capte néanmoins une demande majoritairement endogène et s’articule autour de la zone Saumaty-Séon qui se trouve non loin du très traditionnel et pittoresque port de l’Estaque.

On notera le 16^ème arrondissement dont la qualification en zone franche urbaine a contribué à l’attractivité du quartier.

Château Gombert n’est pas en reste !

Le Technopôle Château Gombert est aujourd’hui le 1^er pôle français de recherche en mécanique-énergétique après Paris : il regroupe sur un même site les quatre laboratoires de la Fédération Fabri de Peiresc et le Laboratoire d'Excellence Mécanique et Complexité (Labex MEC).

Situé dans un cadre de vie privilégié de 180 hectares au pied du Massif de l’Etoile, dans le 13^ème arrondissement de Marseille, le Technopôle est également un lieu dédié à la formation supérieure et l'accueil d’entreprises, principalement dans le secteur du numérique et de la haute technologie. Le site dispose d'une offre foncière et immobilière adaptée à tous les stades de développement des entreprises, ainsi qu’un pôle résidentiel de logements, résidences étudiantes, commerces et services quotidiens.

Sources : Euromed MIPIM Mars 2020 Cushman & Wakefield et Immostat

Quelques mots sur le coworking ...

Marseille comme toutes les grandes villes européennes a vu ces dernières années se multiplier les ouvertures de centres de Flex Office / Coworking qui viennent compléter l’offre de bureaux. Les implantations sont essentiellement concentrées sur les 1^er, 2^ème, 6^ème et 8^ème arrondissements même si Now Coworking a choisi l’hypercentre pour ouvrir ces 2 900 m² d’espaces de coworking avec vue sur le Vieux-Port et l’Hôtel de Ville.

L’offre est déjà très solide et attire de nombreuses start-up et indépendants. En outre les nouvelles tendances, ce phénomène peut aussi s’expliquer par l’émergence du télétravail qui contribue à prendre à bail des superficies de bureaux plus réduites avec plus de services (conciergerie, restauration, …) sous fond de vent de liberté.