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JO 2024 : Quels impacts sur le marché immobilier ?

Cushman & Wakefield vous livre son analyse immobilière sur ...

Jeux Olympiques 2024 : Quels impacts sur le marché immobilier

Du 2 au 18 Août 2024, Paris va accueillir la communauté mondiale des athlètes pour les Jeux Olympiques d’été et du 4 au 15 Septembre pour les jeux paralympiques d’été. C’est la fin d’un marathon de 2 ans et d’une mobilisation impressionnante des instances sportives et politiques autour de la candidature de la ville lumière qui retrouvera la flamme olympique après un siècle.

Passée l’euphorie d’une victoire incertaine il y a encore quelques semaines, il est déjà l’heure de s’interroger sur les impacts que l’organisation des JO 2024 pourrait avoir sur nos marchés immobilier d’entreprise, en revenant sur les compétitions des 20 dernières années qui auront vu se succéder Atlanta, Sydney, Athènes, Pékin, Londres et Rio de Janeiro comme ville hôte. Signalons tout de suite les limites de cet exercice qui tiennent à la fois à une temporalité différente – le monde a changé depuis 1996 (Atlanta) et changera encore d’ici 2024 (Paris) – et à une géographie autre, le CIO (Comité International Olympique) ayant à cœur depuis la fin des années 50 d’alterner les continents.

Ceci étant dit, accueillir les JO d’été c’est devenir le centre du monde sportif et du monde tout court pendant une quinzaine de jours d’où des bénéfices en termes d’image – un plus toujours bon à valoriser même pour la 1ère destination touristique au monde qu’est Paris - et plus prosaïquement un afflux de touristes sans commune mesure. Un peu plus de 5 millions de touristes étrangers ont visité Londres pendant les JO de 2012 et ont dépensé quelques 800 millions d’euros lors de leur séjour. Les JO 2024 devraient, donc, en premier lieu, bénéficier au secteur touristique et hôtelier ainsi qu’à celui du commerce. Dans son dossier de candidature, Paris 2024 chiffre à 3,5 milliards d’euros bénéfices dans le secteur du tourisme.

Accueillir les JO d’été 2024, c’est aussi se doter d’équipements sportifs et d’infrastructures qui permettront aux athlètes et à leur public de se déplacer et d’assister aux compétitions dans les meilleures conditions. La concomitance de l’accueil des JO 2024 avec la livraison partielle du super métro « Grand Paris Express » a, bien évidemment, joué en faveur de la candidature de Paris. Ce projet emblématique et structurant de l’agglomération parisienne a été lancé avant même la candidature de Paris aux JO de 2024 ; reste maintenant à respecter les délaisde livraisons des différents tronçons considérés (ligne 14 prolongée, nouvelles lignes 15,16 et 17 dont le segment Saint-Denis Pleyel - Paris-Charles de Gaulle doit être achevé en 2024 justement).  

Concernant l’immobilier, la construction du village olympique et paralympique (17 000 lits) ainsi que le village des médias prévus en Seine-Saint-Denis, à Dugny très exactement, devrait accélérer le développement de ce territoire tertiaire dont les premiers immeubles modernes ont à peine 20 ans. Sur ce secteur, près de 1,5 million de m² de bureaux neufs sont à l’état de projet, dont certains dotés d’une autorisation de construire, prêts à démarrer. Entre l’effet JO 2024 et celui du Grand Paris, la décision de lancer ces opérations réellement pourrait être plus facilement prise : un « accélérateur de particules » qui ne se limite pas au secteur tertiaire en pouvant jouer également pour le développement d’équipements commerciaux, dont ceux de grande taille, comme ce fut le cas pour le gigantesque Westfield Stratford City (175 000 m²) à Londres par le promoteur Westfield.

Tous ces bénéfices plus ou moins probables ont un coût….celui des JO que le comité de candidature française a évalué à 6,8 milliards d'euros au total, soit + de deux fois moins que celui de Londres pour les JO de 2012. L’inflation des budgets olympiques est de notoriété publique…les 1ères estimations londoniennes s’élevaient autour de 4,5 milliards d’euros….L’équilibre financier de ce type d’opération est compliqué à trouver et à chiffrer : certaines études évoquent un rapport de 1 à 1,8 entre euro investi et euro gagné. Nous verrons comment Paris 2024 résoudra cette équation... Reste l’acquis en termes d’image, et on sait combien à quel point elle compte dans notre monde globalisé. Paris est d’ores et déjà une cible de choix pour une large gamme d’investisseurs qui devraient être plus nombreux à s’intéresser à la ville lumière dans les années à venir.

Vous avez d'autres questions ? N'hésitez pas à joindre Magali Marton, Head of Research France chez Cushman & Wakefield.

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