Les différents contrats de bail pour la location d'un local professionnel

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial (articles L.145-1 et suivants Code de commerce) est un contrat de location d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal. Il est conclu pour une période maximale de 9 ans. Le preneur (locataire) peut donner son congé tous les 3 ans (préavis de 6 mois) d'où l'appellation de bail 3-6-9.

Quels sont les différents types de loyers commerciaux ?

Les différents types de loyer commerciaux sont :

• le loyer forfaitaire ;
• le loyer variable (clause recettes) ;
• le loyer indexé (clause d’échelle mobile) ;
• le loyer à palier ;
• le loyer avec allègement ou franchise.

Le bail commercial prend-il nécessairement fin aux termes du contrat ?

Au terme du bail commercial, plusieurs situations peuvent se rencontrer :

• congé du bailleur avec offre de renouvellement ;
• congé du bailleur sans offre de renouvellement ;
• congé du locataire ;
• le locataire demande un renouvellement du bail.

Dans les autres cas, le bail commercial est prolongé tacitement pour une durée indéterminée.

Indemnité d'éviction : de quoi parle-t-on ?

L’indemnité d'éviction versée par le bailleur au locataire compense la résiliation ou le refus de renouvellement d'un bail commercial. Elle correspond à la valeur marchande du fonds ou du droit au bail, selon que la rupture du bail entraîne la perte définitive du fonds de commerce ou son simple transfert.

Le locataire peut-il sous-louer son local commercial ?

Les locaux commerciaux peuvent être sous-loués avec l'autorisation du bailleur. Il n'existe pas de contrat entre le bailleur et le sous-locataire. Le sous-locataire reverse les loyers au locataire principal. Le locataire principal doit respecter ses obligations vis-à-vis du bailleur, comme s'il occupait lui-même les locaux.

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Cession du droit au bail : le locataire peut-il transmettre son bail commercial ?

La cession du droit au bail est un contrat permettant de transmettre son bail commercial à un tiers. Le cessionnaire (futur locataire) remplace le cédant (locataire sortant) et devient le nouveau locataire du local commercial. L'accord du bailleur est nécessaire en cas de cession de bail sans fonds de commerce.

Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire (article L.145-5 Code de commerce) est un contrat de location de local de courte durée (impérativement inférieur à 3 ans) utilisé pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Contrairement au bail commercial classique, le bail dérogatoire n'est pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux.

Qu'est-ce qu'une convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire (création jurisprudentielle) confère un droit d'occupation d'un local commercial, contre le versement d'un loyer. Elle déroge au statut des baux commerciaux, car l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties (immeuble destiné à être démoli par exemple).

Qu’est-ce qu’un bail mixte ?

Le bail mixte est un contrat portant sur un bien immobilier dont une partie sert de logement au locataire et l'autre partie à l'exercice de son activité professionnelle. La durée du bail est de trois ou six ans selon que le propriétaire est une personne physique ou une personne morale.

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour l'exercice d'une activité libérale (excluant une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole). Le bail professionnel est signé pour période minimale de 6 ans. Il peut être résilié par le locataire à tout moment (préavis de 6 mois).

Pourquoi dit-on que la durée du bail professionnel est incompressible ?

La durée du bail professionnel est incompressible. Cela signifie que le contrat de location est conclu pour une période légale de 6 ans minimum (renouvellement tacite du bail). La durée ne pouvant être négociée à la baisse, il n'existe pas de contrat de bail professionnel précaire dans la loi française.

Bail professionnel : la cession et la sous-location sont-elles autorisées ?

Sauf clause contraire, le locataire peut opter librement pour la cession de son bail professionnel ou la sous-location de ses locaux.En cas de sous-location, le locataire principal doit respecter ses obligations vis-à-vis du bailleur, comme s'il occupait lui-même les locaux.

Fin de bail professionnel : quelles sont les formalités ?

Le bail professionnel prend fin quand :

• le locataire quitte les locaux (préavis de 6 mois notifié au bailleur par LRAR ou acte d'huissier) ;
• le bailleur ou le locataire exprime son souhait à l’expiration du contrat de ne pas reconduire le bail. Aucune justification spécifique ni contrepartie financière ne sont requises.

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