Valeurs locatives

Loyers de bureaux à Paris par station de métro

Loyer moyen par station, tendances par secteur et méthodologie : tout ce que révèle la carte annuelle Cushman & Wakefield.

10 min. de lecture

SOMMAIRE

Publié le 2 octobre 2026

Mis à jour le 9 novembre 2026

  • 580 €/m²/an HT HC : le loyer moyen des bureaux à l'offre autour des stations de métro d'Île-de-France, stable par rapport à l'édition précédente.
  • Le Quartier Central des Affaires reste le secteur le plus cher, avec un loyer moyen de 860 €/m²/an ; Saint-Lazare (1 040 €) et Saint-Augustin (1 000 €) franchissent la barre des 1 000 €.
  • Dans Paris intra-muros, la hausse des valeurs ralentit ; elles reculent même dans les 18e, 19e et 20e arrondissements, où l'offre est abondante.
  • Hors Paris, les loyers s'échelonnent de 160 € (Créteil l'Échat) à 680 € (Les Sablons), en très légère baisse.
  • 1 station sur 5 affiche désormais un loyer moyen supérieur à 800 €/m²/an.

Pour une entreprise qui cherche des bureaux, la station de métro est souvent le premier critère : c'est elle qui conditionne le temps de trajet des collaborateurs, l'accessibilité pour les clients et, in fine, l'attractivité de l'adresse. C'est aussi un excellent indicateur de prix. Depuis 2015, Cushman & Wakefield publie chaque année sa carte des valeurs locatives des bureaux par station de métro en Île-de-France : pour chaque station, un loyer moyen calculé à partir des surfaces réellement disponibles à la location.

Cette page vous présente les enseignements de la dernière édition, explique la méthodologie utilisée et vous donne accès, ligne par ligne, aux fiches détaillées de chaque station. Elle est mise à jour à chaque nouvelle carte ; les éditions précédentes restent consultables dans le tableau de suivi ci-dessous.

Les chiffres clés de la carte 2025-2026

Onzième édition consécutive, la carte 2025-2026 repose sur les offres de bureaux recensées par nos équipes en novembre 2025. Le tableau ci-dessous récapitule les principaux indicateurs de chaque édition depuis 2023.

Tableau de suivi des valeurs locatives, édition par édition (2023 → 2025)

Un marché stable en moyenne, mais contrasté

À 580 €/m²/an hors taxes et hors charges, le loyer moyen des bureaux autour des stations de métro d'Île-de-France se maintient au niveau de l'édition précédente. Cette stabilité apparente masque des dynamiques opposées : les quartiers d'affaires établis continuent de tirer les valeurs vers le haut, tandis que les secteurs où l'offre s'est accumulée voient leurs loyers se réajuster.

La répartition des stations par tranche de loyer illustre cet étagement du marché :

  • 21 % des stations affichent un loyer moyen inférieur à 400 €/m²/an ;
  • 30 % se situent entre 400 et 599 € ;
  • 29 % entre 600 et 799 € ;
  • 20 % atteignent ou dépassent 800 €/m²/an.

Le Quartier Central des Affaires au sommet

Le QCA (8e arrondissement et franges des 1er, 2e, 9e, 16e et 17e) concentre les valeurs les plus élevées, avec un loyer moyen de 860 €/m²/an. Deux stations dépassent le seuil symbolique des 1 000 € : Saint-Lazare (lignes 3, 12, 13 et 14), à 1 040 €/m²/an, et Saint-Augustin (ligne 9), à 1 000 €/m²/an. La rareté des immeubles restructurés de grande qualité dans ce secteur, combinée à une demande soutenue des sièges sociaux, des cabinets de conseil et des acteurs de la finance, explique cette prime durable.

Paris intra-muros : la croissance ralentit

Dans les autres arrondissements parisiens, la progression des valeurs moyennes a nettement ralenti en 2025, probablement sous l'effet de la hausse de l'offre disponible. Le phénomène est le plus marqué dans le Nord-Est parisien (18e, 19e et 20e arrondissements), où les loyers moyens accusent une baisse : plusieurs immeubles y ont revu leurs valeurs de présentation et l'abondance de l'offre renforce le pouvoir de négociation des preneurs.

Extra-muros : une très légère baisse

Hors Paris, les loyers moyens enregistrent une très légère baisse et s'échelonnent entre 160 €/m²/an à Créteil l'Échat (lignes 8 et 15), au Sud-Est, et 680 €/m²/an aux Sablons (ligne 1), à Neuilly-sur-Seine, à l'Ouest. Les replis les plus importants concernent la Première Couronne Nord et Est, où les livraisons neuves des dernières années alimentent une offre importante.

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Comment lire la carte : méthodologie et périmètre

Les valeurs affichées sur la carte ne sont ni des loyers signés ni des estimations théoriques : ce sont des valeurs locatives à l'offre, c'est-à-dire les loyers demandés par les propriétaires pour les surfaces effectivement disponibles. Pour chaque station, la valeur correspond à la moyenne des loyers des bureaux de plus de 100 m² à l'offre, disponibles immédiatement ou à moins d'un an.

Quelques règles de lecture à garder en tête :

  • Les loyers sont exprimés en €/m²/an, hors taxes et hors charges (HT HC). Pour estimer un budget complet, ajoutez les charges locatives, la taxe foncière et la taxe sur les bureaux généralement refacturées au preneur.
  • Les valeurs sont pondérées par les surfaces : un grand plateau pèse davantage dans la moyenne qu'un petit lot.
  • Le rayon d'échantillonnage est de 350 mètres autour des stations situées à Paris intra-muros, à Neuilly-sur-Seine et à La Défense, et de 500 mètres sur les autres marchés extra-muros.
  • Les valeurs sont référencées à un instant T (novembre pour l'édition en cours) et affinées par des corrections à dire d'expert afin de neutraliser les offres atypiques.
  • Seules les stations disposant d'une offre suffisante sont renseignées ; une station sans valeur n'est pas une station sans bureaux, mais une station sans échantillon représentatif.
  • Loyer à l'offre ≠ loyer économique. Franchises de loyer, participation aux travaux et autres mesures d'accompagnement peuvent réduire sensiblement le loyer réellement payé, en particulier sur les marchés où l'offre est abondante.

Le fond de carte utilisé est celui de la RATP ; les valeurs locatives sont établies par les équipes Agence Bureaux de Cushman & Wakefield France.

Utiliser la carte dans votre recherche de bureaux

La carte des valeurs locatives est un outil d'aide à la décision, à trois moments clés d'un projet immobilier.

Cadrer le budget. En croisant la surface visée et la valeur moyenne des stations envisagées, vous obtenez en quelques minutes un ordre de grandeur du loyer annuel, avant même la première visite.

Arbitrer entre localisations. Deux stations distantes d'un arrêt peuvent afficher des écarts de loyer de 100 à 200 €/m²/an. Se décaler d'une station, changer de rive ou franchir le périphérique sont des leviers d'économie concrets, à mettre en balance avec l'impact sur le temps de trajet des équipes.

Négocier en connaissance de cause. Connaître la valeur moyenne d'un secteur permet de situer une offre par rapport à son marché et de calibrer sa négociation : une offre nettement au-dessus de la moyenne de la station doit se justifier par la qualité de l'immeuble, ses prestations ou ses certifications.

Pour aller plus loin, consultez nos guides sur le choix de vos bureaux professionnels et sur les étapes d'un déménagement de siège social.

Les valeurs locatives des bureaux par ligne de métro

Retrouvez ci-dessous, ligne par ligne, les stations pour lesquelles nous publions une fiche détaillée : loyer moyen, positionnement par rapport au marché, profil du parc de bureaux, environnement et accessibilité. Les fiches sont enrichies au fil de l'eau.

Ligne 1 du métro : loyers de bureaux par station

De La Défense à Château de Vincennes, la ligne 1 traverse l'axe historique des affaires parisien (La Défense, Étoile, Champs-Élysées, Concorde, Louvre) : c'est la ligne où les valeurs sont les plus homogènes à un niveau élevé.

Ligne 2 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 3 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 3bis du métro : loyers de bureaux par station

  • (stations à venir)

Ligne 4 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 5 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 6 du métro : loyers de bureaux par station

  • (stations à venir)

Ligne 7 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 7bis du métro : loyers de bureaux par station

  • (stations à venir)

Ligne 8 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 9 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 10 du métro : loyers de bureaux par station

  • (stations à venir)

Ligne 11 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 12 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 13 du métro : loyers de bureaux par station

Ligne 14 du métro : loyers de bureaux par station

Les cartes des valeurs locatives de Lyon et Marseille

Cushman & Wakefield publie également chaque année les valeurs locatives des bureaux par station de transport dans les deux autres grandes métropoles françaises :

Retrouvez l'ensemble de nos cartes sur la page Valeurs locatives.

Cushman & Wakefield vous accompagne dans votre recherche de bureaux à Paris

Derrière chaque valeur de la carte, il y a un marché que nos consultants pratiquent au quotidien. Nos équipes Agence Bureaux vous accompagnent :

  • Définition du besoin : surface, localisation, budget global charges comprises.
  • Recherche et visites : accès à l'ensemble de l'offre disponible, y compris hors marché.
  • Négociation : loyer, franchise, travaux, durée ferme et conditions de sortie.
  • Suivi jusqu'à l'installation, en coordination avec vos conseils.

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